Краткий обзор поправок в законодательство о недвижимости, вступивших в силу в 2020 г.

В 2020 году законодательство о недвижимости, как обычно, пополнилось новыми нормами. На содержание некоторых новелл оказала влияние пандемия коронавируса. Как изменился закон о регистрации недвижимости, многострадальный 214-ФЗ и что нового появилось в сфере налогового законодательства, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Поправки в закон о регистрации недвижимости
С 1.01.2020 года вступили в силу поправки, внесенные законом № 299-ФЗ. Они гарантировали выплату компенсации добросовестному приобретателю за утрату жилища. В итоге каждый получил право потребовать от государства компенсацию, если суд решил возместить убытки за утрату жилья, но приставы не взыскали с причинителя вреда деньги (или взыскали частично) в течение 6 месяцев с момента возбуждения исполнительного производства.

С 2020 года расширился перечень субъектов, имеющих право подавать заявление о внесении сведений в ЕГРН в связи с прекращением права собственности или существования зданий и сооружений. Эту возможность получили владельцы участков, на территории которых числятся объекты, прекратившие существование и принадлежавшие ликвидированным юрлицам или умершим гражданам, когда эти постройки не перешли по наследству третьим лицам.

Появились в законе и новые основания для приостановления регистрации прав и кадастрового учета. Так, Росреестр приостановит процедуру, если площадь возведенного или реконструированного объекта более чем на 5% отличается от площади, зафиксированной в исполнительной документации или количество этажей и машино-мест, заявленное в разрешении на ввод в эксплуатацию, не соответствует числу этажей и машино-мест, внесенных в техплан, и так далее.

Для того чтобы оптимизировать внесение сведений в ЕГРН, законодатель ограничил и глубину правовой экспертизы документации на новые многоквартирные дома (МКД) со стороны Росреестра. Теперь УФРС не проверяет законность выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акты приемочной комиссии.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве
Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ также претерпел изменения в 2020 году. С этого года он предусматривает (при определенных условиях) «автоматическое» прекращение залога участка под МКД со дня постановки здания на кадастровый учет (ч. 8.1 ст. 13). Раньше залог прекращался с момента передачи дольщикам всех объектов. Упростил законодатель и регистрацию жилья после передачи помещения дольщику. В частности, девелопер получил возможность без доверенности от участника строительства направлять заявления в Росреестр о регистрации права собственности дольщика на помещение.

Стоит отметить, что в 2020 году произошло и временное изменение законодательства, вызванное пандемией коронавируса. Опираясь на закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., правительство РФ вплоть до 01.01.2021 г. освободило застройщиков от уплаты неустоек за просрочку сдачи объектов, а также от уплаты процентов при расторжении дольщиком ДДУ из-за нарушения строительной фирмой условий договора – см. «Дольщиков лишили прав на проценты, неустойку и штрафы, или почему постановления правительства вдруг стали сильнее федеральных законов?».

Новеллы в сфере налогового законодательства
Появились изменения и в НК РФ. Субъекты, купившие недвижимость на имя несовершеннолетних детей и недееспособных граждан, получили право на имущественный вычет. Кроме того, власти установили порядок исчисления налога при продаже жилья, приобретенного на средства маткапитала. Граждане, продающие помещение, купленное с помощью материнского капитала, могут теперь при расчете НДФЛ уменьшить доход, полученный от продажи детских долей, на расходы.

В 2020 году государство сократило срок владения жилищем с 5 до 3 лет для физлиц, продающих единственное жилье и не имеющих иных помещений или долей в праве собственности. Законодатель освободил от уплаты НДФЛ эту категорию собственников. Кроме того, федеральные власти позволили оформлять вычеты при покупке квартиры по процентам при рефинансировании кредита не только в банках, но и в других компаниях. Главное условие — заем выдаётся в соответствии с программами помощи лицам, оказавшимся в сложной ситуации, утвержденными правительством РФ. Ну и наконец, в 2020 году стали действовать нормы, касающиеся применения вычета при реализации безвозмездно полученного имущества. Так, собственник, продающий недвижимость, уменьшает облагаемый налогом доход на сумму, с которой уплачивался НДФЛ при получении объекта. А если это имущество перешло по наследству или по «безналоговому» дарению, то при расчете НДФЛ продавец вправе учесть расходы, которые понес даритель (наследодатель) при покупке объекта, но не учел их в целях налогообложения.

Следует отметить, что с этого года законодатель расширил права ИФНС в отношении «молчунов», то есть тех граждан, которые продали объект и не предоставили декларацию по доходам, полученным от реализации недвижимости. По таким случаям инспекция теперь проводит камеральные проверки без декларации и самостоятельно рассчитывает НДФЛ.

Новые нормы в Гражданском кодексе
В 2020 году в ГК РФ в статье 8.1. появилось уточнение о том, что покупатель объекта, доверявший при ее приобретении сведениям ЕГРН, считается априори добросовестным, пока суд не докажет обратное. Кроме того, законодатель ограничил возможности РФ, субъектов РФ и местной власти по истребованию жилища у добросовестного владельца. Для этого он ввел трехлетний срок исковой давности с момента появления в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого помещения.

Выводы
К сожалению, рамки статьи не позволяют рассказать обо всех изменениях в сфере недвижимости. А их было немало. Так, в ГрК РФ появились новеллы, отменившие обязательную проверку сметы стоимости строительства, если она не превышает 10 миллионов рублей и ведется за счет казны. В свою очередь, статья 2 закона о публично-правой компании по защите прав дольщиков № 218-ФЗ распространила действие этого нормативного акта не только на участников долевого строительства, но и на членов ЖСК, а закон о ведении гражданами садоводства и огородничества № 217-ФЗ пополнился нормами, уточняющими порядок созыва и проведения общего собрания дачников.

Исходя из этого можно констатировать, что власть проснулась от «спячки» 2019 года и вновь принялась «модернизировать» законодательство о недвижимости. Анализ поправок показывает, что государство продолжает снимать бюрократические препоны, пытается защитить права добросовестных приобретателей и даже снижает (кое-где) налоговую нагрузку (расширение категорий граждан, имеющих право на вычеты, снижение срока владения жильем и т.д).

Другой вопрос, что «хорошие» законы не решают накопившихся проблем. Услуги Росреестра и в прошлые-то годы не отличались высоким качеством, а под влиянием коронавируса ситуация и вовсе стала критической. В ряде регионов люди с апреля 2020 года не могут подать заявления о внесении сведений в ЕГРН. Редких посетителей встречают пустынные МФЦ и сотрудники в масках, которые предлагают записываться через «Госуслуги». Однако записаться невозможно. На ноябрь и декабрь записи нет. Поэтому рынок недвижимости в России «замер и застыл». И законами эту ситуацию не исправить. Здесь необходимы административно-командные решения и вливания бюджетных средств с тем, чтобы система вновь заработала. Хотя бы так, как это было до апреля 2020 г.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции