Продавцу квартиры важно, чтобы сделка прошла быстро, а ее денежный результат несильно разошелся с ожиданиями. Проверьте себя, все ли вы правильно делаете.
Итак, с чего начать процесс предпродажной подготовки?
Вот пошаговая инструкция (проверена практиками рынка – благодарность президенту Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрию Щегельскому).
ШАГ ПЕРВЫЙ. ФАКТИЧЕСКАЯ БУМАЖКА
Сегодня уже не выдают свидетельства о собственности, его заменяет выписка из Единого реестра прав на недвижимость (ЕГРН). Однако любого мало-мальски грамотного покупателя (или его риэлтора) будет интересовать другое: то, на основании чего это право собственности возникло. То есть правоустанавливающий документ.
Первое, что вы должны сделать, – это убедиться в наличии у себя этого самого правоустанавливающего документа. Это может быть:
- договор приватизации;
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор ренты;
- свидетельство о праве на наследование.
Причем не копия, а обязательно оригинал! Это только кажется, что совет глупый и для тупых. На самом деле часто бывает так, что данный документ приходится долго искать где-то в родительском комоде. Иногда и не находят. «Давай, до свидания».
Об остальных документах, которые понадобятся для сделки, пойдет речь ниже.
ШАГ ВТОРОЙ. К РИЭЛТОРУ
Посетите риэлтора (агентство недвижимости), где вам расскажут, что делать дальше. Смешно, да? Можно заканчивать статью? Не совсем так. Во-первых, кто-то захочет на свой страх и риск совершить сделку без посредника. Во-вторых, первичная консультация в риэлторских компаниях обычно бесплатна, что ж не посетить?
Нормальный (они, увы, не все такие) риэлтор должен будет выяснить, для чего вы квартирку свою продаете и почему она вам не нужна самому. А уж потом поможет и определиться с рыночной ценой. Но это, скорее всего, уже когда заключите агентский договор.
ШАГ ТРЕТИЙ. ЯРМАРКА ЖЕЛАНИЙ
Если вы просто продаете – это один расклад, можно и подвинуться, наверное, в цене. А если продаете одну квартиру, чтобы купить другую, – это совсем другой коленкор, как говорили до исторического материализма.
Для определения стоимости вашего жилья можно, конечно, пойти самым простым и бесплатным путем – зайти в базу выставленных на продажу объектов и посмотреть, сколько просят за квартиры, аналогичные вашей. Но такая оценка будет слишком приблизительной – существует слишком много нюансов. А самое главное, цены в таких объявлениях – это все-таки «хотелки» продавцов, этакая ярмарка желаний. Поэтому лучше всего воспользоваться услугами профессионального оценщика или обратиться к риэлтору, человеку, который «в рынке». Чтобы потом не удивляться, что твоя квартира дешевеет, а та, что намечена на встречную покупку, наоборот дорожает.
ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ТОВАРНЫЙ ВИД
Это может быть хорошая уборка или мелкий ремонт, но привести продаваемую квартиру в товарный вид необходимо. И от лишнего хлама избавитесь, и у потенциального покупателя глаз не будет цепляться за всякую ерунду, а сосредоточится на главном – качественных характеристиках жилья.
Не стоит что-то крушить, излишнее усердие все равно не окупится. Но то, что отваливается само, практически без вашей помощи, сносим нещадно.
Затраты на ремонт надо просчитывать скрупулезно: только самое необходимое, действительно критичное необходимо заменить (устранить, поправить).
В итоге квартира должна хотя бы выглядеть ухоженной, что называется, купил и въезжай.
Мебель, а также крупная бытовая техника, если вы готовы ее оставить новому собственнику, всегда будет приятным дополнением. Возможно, ваш покупатель – ипотечник и его порадует тот факт, что у него уже «все включено».
ШАГ ПЯТЫЙ. ФОТОСЕССИЯ
Любой покупатель, листая объявления, хочет видеть «картинки». Поэтому качественная фотосессия вам просто необходима. Снимаем сначала сам дом, потом окружение (зелень дает много плюсов в карму), а дальше уже квартиру.
Внутри надо так исхитриться с выбором ракурса, чтобы любому валенку стало ясно: квартира просторная и светлая. Золотое правило: как можно меньше личных вещей в кадре. Это раздражает. Человек хочет видеть свою будущую квартиру, а не бывшую вашу, об этом нужно помнить постоянно.
И обязательно сделайте снимки видов из окон – это важно и привлекательно.
ШАГ ШЕСТОЙ. ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ
Итак, квартира прибрана, фотографии готовы, пора составлять рекламное объявление. Здесь нам тоже, скорее всего, понадобится помощь риэлтора – и при составлении, и при размещении. Необходимо донести информацию о продаваемом объекте до максимального числа интересантов. Объявление должно быть предельно точным и подробным. Не стоит приукрашивать и, например, округлять цифры – ни в большую (площадь), ни в меньшую (расстояние до метро) сторону. Но все основные параметры своего жилища перечислить необходимо.
ШАГ СЕДЬМОЙ. И СНОВА ДОКУМЕНТЫ
И вот мы уже ждем звонки и готовимся к просмотрам. Лучше, если все документы к этому историческому моменту будут под рукой. Что это за бумаги?
Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать через МФЦ или на сайте Росреестра. Это может сделать, в принципе, и покупатель, но лучше, если вы сами. Выписки бывают двух видов: краткая – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, и расширенная – о переходе прав на тот же объект недвижимости. Электронные версии каждой стоят 250 руб. (бумажные – по 400 руб.). Если заказывать сразу две электронных, это обойдется в 390 руб.
Беда в том, что иногда даже и в расширенной версии не оказывается плана квартиры или его заменяет поэтажный. Тогда покупатель с ипотекой обычно просит старый кадастровый или технический паспорт.
Далее – справка по форме 9, в которой указаны все когда-либо прописанные в квартире. Ее также можно заказать в МФЦ. Справка предоставляется бесплатно.
Естественно, понадобится и ваш паспорт; где его искать – вам виднее. Если квартира приобреталась супругами в браке, то есть является совместно нажитым имуществом, то необходимо свидетельство о браке, а также нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если есть несовершеннолетние дети, нужно согласие органов опеки, они существуют в каждом муниципальном округе. Они дают согласие, когда есть встречный объект, ведь нельзя же ребенка выселить на улицу. Эти учреждения лучше посетить заранее и поинтересоваться, пройдет ли намеченная вами встречная сделка.
Как итог: чем лучше продавец подготовился, тем быстрее все свершится. Ведь даже какие-нибудь два дня, необходимые на поиск нужной справки, могут быть фатальными.
Семь раз отмерили – можно резать. Просмотры, торг – это уже, по сути, часть самой сделки. Подготовительный период закончен.
