Ипотека: даешь пятилетку за год - Центр недвижимости Эксперт
Мы работаем
пн-пт с 9:00 до 20:00
сб с 10:00 до 18:00
ОНЛАЙН 24/7
Контактный телефон
8(831)265-35-68
8-920-017-04-60
8-909-294-17-10
Контактные данные
Н.Н., ул. Ванеева, д. 3
info@expertnnov.ru

Ипотека: даешь пятилетку за год

5 Июня 2020
Средняя ставка до конца года должна опуститься ниже 8%, следует из общенационального плана действий по восстановлению экономики. В стратегии развития отрасли такой уровень был запланирован на 2024 год. К чему может привести резкое снижение ставок?

Как следует из общенационального плана действий по восстановлению российской экономики после пандемии, до конца 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам должна опуститься ниже 8%. То есть каким-то образом надо достичь отметки, которая, согласно «Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года», была запланирована аж на 2024 год — 7,9%.

Впрочем, пути вполне себе ведомы. Прежде всего (и это отмечено в общенациональном плане) снижение должна обеспечить программа госсубсидирования ипотечных ставок в сегменте новостроек под базовые 6,5%, а также дальнейшая реализация других госпрограмм, таких как «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека». Означает ли подобный акцент, что правительство в общем готово продлить субсидированную ипотеку на новостройки если не на 2021 год, на чем настаивают многие игроки рынка, то хотя бы до конца этого года? Пожалуй, такой вывод сделать можно, хотя никаких официальных заявлений на этот счет пока не было.

Второй мощный рычаг — снижение ключевой ставки ЦБ, за которым обычно следует снижение ставок по большинству кредитов, включая ипотечные. По оценкам экономистов, рассчитывать на такое развитие событий можно вполне.

Есть еще недоурегулированная история с ипотечным страхованием, от выплат по которому предлагается освободить заемщиков. Есть попытки поработать с ипотечными ценными бумагами, есть варианты снижения ставки за счет накопления средств на счетах эскроу и многое другое. Но для ипотечного рынка в целом определяющих факторов все равно два — госпрограммы и уровень ключевой ставки.

По оценкам «Дом.РФ», в середине мая в топ-15 ипотечных банков средняя ставка на новостройки составила 8,59%, а по кредитам на готовое жилье — 8,86%. Увидим ли мы принципиально возросшую востребованность ипотеки, если средневзвешенная ставка, пусть даже только на новостройки, упадет ниже 8%? Не исключено, а в Москве так совершенно точно, уверен генеральный директор компании Level Group Кирилл Игнахин.

Кирилл Игнахин
генеральный директор компании Level Group

«Мы считаем, что, с одной стороны, у нас примерно 15% покупателей выпали полностью в связи с падением доходов, потерей работы и так далее. В среднем классе и бизнес-классе покупатели существенно сократили расходы и повысили свою осторожность. Например, в бизнес-классе, где сумма сделок 20-25 млн рублей, восстановление гораздо более сложное. А комфорт-класс — именно сделки в диапазоне 10-12 млн рублей, где 8-миллионная сумма ипотеки является основным драйвером, они очень быстро восстановились. Поэтому мы считаем, что, безусловно, это [снижение средневзвешенной ставки по ипотеке] очень сильно поддержит и девелоперский рынок, и все остальные секторы экономики, которые являются производными от девелопмента».

Впрочем, не стоит забывать, что привлекательность ипотеки определяется не только самой по себе ставкой, но и порогом входа в кредит (то есть размером первоначального взноса), и в еще большей степени суммой ежемесячных выплат. А они куда серьезнее, чем от кредитной ставки, зависят от цен на жилье, которые пока продолжают подрастать, пусть и не столь бурно, как пару месяцев назад. К примеру, по данным компании «Метриум», майский ценовой прирост на московском рынке новостроек массового сегмента — всего 0,1%. Правда, не исключено, что это лишь реакция застройщиков на провальные с точки зрения продаж апрель и начало мая, и как только все войдет в плюс-минус привычное русло, цены возьмутся за старое и продолжат движение вверх на 1-2% в месяц — у них много причин поступить именно так.

На возможность данного сценария намекает и сокращающийся объем предложения. Скажем, в Москве за май на рынок жилья массового сегмента не было выведено ни новых проектов, ни новых корпусов в старых проектах, а некоторые девелоперы даже сняли часть своего предложения с продажи.

Что же касается общероссийского расклада, BFM.ru уже приводил тревожную статистику Минстроя, согласно которой по состоянию на 1 мая в стране было введено в строй всего 18,6 млн квадратных метров жилья, что на 5% ниже показателей прошлого года. К тому же резко сократилось число заявок на получение новых разрешений на строительство. Свою озабоченность по этому поводу глава Минстроя Владимир Якушев высказывал еще в конце прошлого года, и сейчас эта озабоченность наверняка никуда не делась, а только нарастает.

К чему может привести конфигурация «доступная ипотека — сокращающийся объем строительства — нацеленные вверх цены»? Как минимум к серьезной невостребованности ипотечных кредитов ни под 8%, ни под 7%, потому что на ежемесячные выплаты денег все равно не хватит. Как максимум — к галопирующему росту стоимости жилья, что обычно не воодушевляет даже продавцов, тоже ратующих за стабильный рынок. Поэтому, прежде чем активно снижать средневзвешенную ипотечную ставку, стоит внимательно просчитать, готов ли строительный рынок к такому снижению. Иначе может получиться как в поговорке про добрые намерения, которыми выстлана дорога в совсем недоброе место.
Ипотека: даешь пятилетку за год