Кто прав: собственники или арендаторы? - Центр недвижимости Эксперт
Мы работаем
пн-пт с 9:00 до 20:00
сб с 10:00 до 18:00
ОНЛАЙН 24/7
Контактный телефон
8(831)265-35-68
8-920-017-04-60
8-909-294-17-10
Контактные данные
Н.Н., ул. Ванеева, д. 3
info@expertnnov.ru

Кто прав: собственники или арендаторы?

20 Мая 2020
Законопроект о праве безвозмездного расторжения договоров аренды вызвал бурю эмоций. «Не пущать!» — кричат арендодатели. «Условия аренды кабальные! Доколе?» — спрашивает бизнес.

Долой «крепостное право»

Средний и малый бизнес России переживает, пожалуй, самое трудное испытание за всю свою недолгую историю. Пандемия, карантин, закрытие магазинов, кафе, ресторанов, салонов красоты уже оставило без работы сотни тысяч людей. По данным фонда «Центр стратегических разработок», почти треть российских компаний (32%) сегодня ощущает себя на грани банкротства. Наибольшая доля потенциальных банкротов — в сфере торговли и услуг (более 40%). Как отмечают исследователи, сегодня риск банкротства вдвое выше, чем в кризис 2014 года.

Одной из самых затратных статей расходов для среднего и малого бизнеса является оплата аренды, которая треть дохода и выше. Штрафы за досрочное расторжение договора варьируются от двух до шести месяцев оплаты месячной аренды.

«То, что мы имеем сейчас, — кабальные договоры, по сути крепостное право, где арендодатель — это новый помещик, а арендаторы — холопы, вынужденные нести повинность. Мы четко понимаем, что условия аренды, которые были до кризиса — кабальные. В зависимости от месторасположения ресторана и его экономики на аренду уходит от 30% всех расходов. Сейчас собственникам кажется, что если кто-то из арендаторов уйдет, то его место быстро займет другой. Но в нынешней ситуации все взаимосвязаны по принципу домино».
Игорь Бухаров,
президент Федерации рестораторов и отельеров

Рентабельность предприятий питания очень низкая: большая затратная часть, есть штрафы за соблюдение формальных требований, которые никак не влияют на безопасность продукции, напоминает Игорь Бухаров. По его словам, ключевой вопрос для всех не только в том, как выжить во время нескольких месяцев самоизоляции, когда рестораны не работают.

Самые большие проблемы начнутся потом, так как трудно предсказать, каким будет потребительское поведение, платежеспособность, непонятно, когда Роспотребнадзор позволит открыться заведениям гостинично-ресторанного бизнеса. Эта ситуация может иметь далеко идущие последствия, из которых бизнес рискует не выйти, так как не будет экономики.

«Некоторые арендодатели не понимают масштаба проблемы и до сих пор живут прошлым — верой в то, что ничего серьезного не случилось, а два месяца — не такой уж большой срок простоя для арендаторов, — считает Игорь Бухаров. — Если государство не пересмотрит свою законодательную, контрольно-надзорную часть и налоги, то к осени большая часть предприятий питания просто обанкротится».

Еще одна загвоздка, препятствующая разрешению ситуации, по мнению Игоря Бухаров, — это управляющие компании. Как правило, владельцы помещений — просто инвесторы, которые платят им процент за содержание недвижимости. Управляющим компаниям сейчас нужно стать посредником и договориться о снижении оплаты, но снижение им невыгодно, так как они заинтересованы в том, чтобы получить свой процент, а до прибыли арендаторов им нет дела, резюмирует эксперт.

Что предложило государство?

Для того чтобы поддержать средний и малый бизнес, был разработан и рассмотрен в первом и во втором чтениях законопроект № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

В ДОКУМЕНТЕ ГОВОРИТСЯ О ТОМ, ЧТО ДОБРОСОВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР ПРИ УСЛОВИИ СНИЖЕНИЯ ЕГО ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ДОХОДОВ БОЛЕЕ ЧЕМ НА 50% С МОМЕНТА ВВЕДЕНИЯ РЕЖИМА ПОВЫШЕННОЙ ГОТОВНОСТИ ИЛИ ЧС «ВПРАВЕ ОТКАЗАТЬСЯ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОТ УКАЗАННОГО ДОГОВОРА БЕЗ ВЗИМАНИЯ ЛЮБЫХ ПЛАТ».

Для этого достаточно направить арендодателю уведомление об отказе от договора. При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату.

«Многие арендодатели идут навстречу бизнесу, но есть и такие, кто не соглашается на диалог, а те условия, которые они предоставляют по скидкам, слишком незначительные. У арендаторов копятся долги, как огромный ком: чем больше мы не работаем, тем больше этот ком, — уверена Мария Искусных, совладелец гастрономических проектов «ЯвТай» и «Луи Оньен». — Доставка не позволяет копить деньги на аренду, она позволяет только отбивать затраты на продукцию и зарплаты. Многие арендаторы различных площадок решают закрывать проектов — конечно, шанс бесплатно расторгнуть договор была бы для них большим подспорьем. А еще помогли бы не рекомендательные, а законодательные действия со стороны государства».

«Арендодатели поставлены в заведомо более слабую позицию»

Законопроект вызвал у собственников недвижимости бурные эмоции. Руки потянулись к перьям, перья — к бумаге. Письма собственников коммерческой недвижимости полетели в Госдуму. По образности эти послания и не встанут в один ряд с эпистолярным творчеством репинских запорожцев, но прямолинейности писем остается только завидовать.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОРРЕСПОНДЕНЦИИ: ПРИНЯТИЕ ЗАКОНА О БЕСПЛАТНОМ ОДНОСТОРОННЕМ ВЫХОДЕ АРЕНДАТОРА ИЗ ДОГОВОРА ПРИВЕДЕТ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ К НЕМИНУЕМОМУ АПОКАЛИПСИСУ. ПОДДЕРЖИВАТЬ АРЕНДАТОРОВ НЕ НУЖНО — ПОМОГАТЬ СЛЕДУЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯМ.

Так, например, представители ГК «Регионы» ХК «Остров мечты», «Крокус Групп», АО «ТПС Недвижимость» и группа компаний «Энка», обратились в Госдуму с просьбой не принимать законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды. Они полагают, что «принятие законопроекта приведет к злоупотреблению арендаторами правом одностороннего расторжения путем предъявления ультимативных требований по пересмотру коммерческих условий».

В письме говорится, что узаконенное право арендатора бесплатно прерывать договорные отношения об аренде повлечет за собой риски неисполнения обязательств арендодателя перед контрагентами. Собственникам будет не под силу выплачивать долги по кредитам, платить налоги, сборы и зарплату сотрудникам.

«Интересы арендодателей в отличие от интересов арендаторов не защищены положениями действующего законодательства, — отмечается в письме вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Николая Казанского в адрес Госдумы (с копией председателю правительства РФ Михаилу Мишустину). — В настоящий момент рынок аренды коммерческой недвижимости находится на грани тяжелейшего кризиса, в котором арендодатели, с одной стороны, поставлены в заведомо более слабую позицию в отношениях с арендаторами, а с другой — в полном объеме несут бремя обязательств перед кредитными организациями и по содержанию объектов недвижимости».

Письмо обращает внимание на то, что на федеральном и региональном уровнях уже приняты нормы, которые в достаточной мере защищают интересы арендаторов. Требуется лишь уточнить и сделать более прозрачными существующие механизмы, чтобы арендодателям и арендаторам было проще находить взаимовыгодные решения.

Как сделать механизмы более прозрачными, не уточняется. Зато предлагается исключить из законопроекта статьи о праве арендаторов на односторонний отказ от договора. А взамен включить в закон обширный ряд льгот для арендодателей, среди которых снижение процентной ставки по кредиту до уровня ключевой ставки + 1%, предоставление каникул по выплате начисленных процентов на период до полугода, отмена налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю на время самоизоляции плюс один квартал и т. д.

Действительно ли дела у собственников так плохи?

Мы расспросили экспертов о том, сколько тратят торговые центры на содержание и управление объектом и налоги. Как рассказал Сергей Гуров, операционный директор департамента управления недвижимостью Colliers International, расходы собственника на содержание ТРЦ площадью 40 тыс. кв. м, заполненного арендаторами на 95%, с завершенными строительными процессами и не в стадии реконструкции, составляют минимум 30% операционного дохода (включая операционные расходы, налог на имущество, земельный налог, расходы на страхование объекта, но без учета финансовых обязательств перед банком-кредитором).

Как правило, этот процент выше, замечает Сергей Гуров. В условиях приостановки деятельности торговых центров операционные расходы сократились, но такая экономия не может считаться существенной и долгосрочной.

Если к расходам на содержание объектов добавить обязательства перед банками, то собственники находятся в сложном финансовом положении. Без возобновления коммерческой деятельности объектов уровень арендных поступлений позволит в лучшем случае обеспечить операционные расходы — это в краткосрочной перспективе с горизонтом в несколько недель, полагает Сергей Гуров.

«Опираясь на свой опыт проведения аудитов эффективности торговых центров, предпродажной подготовки в более чем 25 торговых центрах, скажу, что у большинства торговых центров был запас прочности на один месяц. Начиная со второго месяца вынужденной изоляции, ТЦ несут убытки, — говорит Индира Шафикова, управляющий партнер Redstone.property. — Многие просрочили оплату кредитов и налогов и понесли убытки. Неофициально банки начнут подыскивать покупателей на эти объекты. Многие ТЦ и до этого не справлялись с кредитной нагрузкой и уже были выставлены на продажу. Доходы от аренды и прочие доходы не компенсируют расходы на содержание и эксплуатацию объектов».

Как указывает Индира Шафикова, многие торговые центры сократили сотрудников и сократили заработную плату из-за отсутствия помощи государства. Это отрицательно скажется на их эксплуатации, так как ТЦ — инфраструктурные объекты, они должны привлекать высококвалифицированных специалистов, имеющих релевантные сертификаты и лицензии.

Надо договариваться

Максим Попов, совладелец гастрономической улицы strEAT, является одновременно и арендатором (снимает помещение на территории мебельного центра ROOMER на Автозаводской), и арендодателем. «Решать проблемы, сложившиеся в нынешней ситуации, за счет одной группы бизнесменов или одного направления бизнеса — неправильно, — убежден Максим Попов. — Сомневаюсь, что те, кто не дает скидок по аренде, не дает их потому, что просто не хочется. Скорее всего у арендодателей тоже есть обязательства перед своими партнерами, государством и другими контрагентами в виде налогов и выплат. Нам в итоге удалоcь после долгих переговоров с арендодателем прийти к общему решению. Так как гастрономическая улица strEAT является якорным арендатором, нам пошли навстречу и сделали предложение, которое не совсем соответствовало нашим ожиданиям, но тем не менее и за него мы благодарны».

«Я нахожусь по обе стороны баррикад: где-то арендую, а где-то — сдаю в аренду. Поверьте, односторонний подход и лоббирование интересов одних за счет других не приведет ни к чему хорошему. Скорее это будет означать резкий спад интереса к инвестированию в коммерческую недвижимость, часть активов отойдет банкам. Массовый исход арендаторов, который станет реальным при условии бесплатного одностороннего выхода из договора аренды, вызовет коллапс в отрасли и отбросит ее назад, в 1990-е»
Индира Шафикова,
управляющий партнер Redstone.property

В диалоге всегда участвуют две стороны — без этого никак. Понятно, что обе стороны не могут быть довольны на 100%, но приблизить результат к желаемому вполне реально, полагает Максим Попов.

С ним согласен и Игорь Бухаров: «Государство отменить арендную плату не может, поэтому решение проблемы — добрая воля двух договаривающихся сторон».

«Единым щитом, который должен поддержать весь бизнес, является государство: не зря же мы платим налоги. Разрывать отношения в одностороннем порядке, если это не предусмотрено договором, как минимум некорректно».
Максим Попов,
совладелец гастрономической улицы strEAT

Закон должен быть зеркальным

По мнению Индиры Шафиковой, приняв сторону одной или другой стороны, государство столкнет лбами арендодателей и арендаторов вместо оказания реальной помощи и тем и другим в трудной ситуации.

«Да, большинство арендаторов потеряло часть выручки. Но какой процент выручки потеряли те или иные арендаторы, ни вы, ни я не знаем, — подчеркивает она. — Супермаркеты работали и поднимали цены: они, наоборот, приобрели. Детские магазины и зоомагазины работали, дома быта и частично косметические отделы работали, отделения банков и связи не закрывались. Чтобы вводить какие-либо законодательные меры, необходимо понимать, как арендатор докажет, что он потерял 50% выручки. Нужен алгоритм расчета товарооборота и проверки арендатора — подключиться к онлайн-кассе, запросить информацию по всем счетам, вести видеомониторинг для отслеживания приема наличных. Для арендодателей это нереально».

К ТОМУ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ДОГОВОРУ, КОТОРЫЕ ПРИНЯЛИ ОБЕ СТОРОНЫ, НЕЛЬЗЯ НАРУШАТЬ. ПОЧЕМУ ТОГДА НЕ ПРИНЯТЬ ЗАКОН ОБ ОДНОСТОРОННЕМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ С БАНКАМИ, БЕЗ ШТРАФОВ С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ПЕРЕКРЕДИТОВАТЬСЯ НА ЛУЧШИХ УСЛОВИЯХ?

Торговые центры не попали в список отраслей, пострадавших от пандемии, они обязаны платить и зарплаты сотрудникам, и налоги, и кредиты банкам. «Закон должен быть зеркальным, а не представленным интересами одной стороны», — резюмирует Индира Шафикова.

Чем сердце успокоится?

Письма арендодателей были внимательно изучены. По информации «Ведомостей», Минэкономразвития РФ подготовило поправки в законопроект, согласно которым арендаторы смогут потребовать снизить плату за помещение или разорвать договор без штрафа до 1 октября 2020 года.

Арендодатель вправе не возвращать обеспечительный платеж, если это не было прописано в договоре аренды. Кроме того, арендодатели должны будут выплатить один ежемесячный платеж собственникам торгово-развлекательного комплекса или бизнес-центра в качестве возмещения убытка. Примут ли эти поправки, мы узнаем совсем скоро.

Но уже известно, что правительство Москвы утвердило процедуру выплаты грантов собственникам и арендодателям коммерческой недвижимости. Дотация в размере 100% налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю будет предоставлена собственникам при условии, что всем арендаторам снизят арендные ставки не менее чем на 50%.

Для поддержки участников рынка аренды, терпящих убытки из-за карантина, правительство РФ 16 мая приняло постановление. Благодаря ему арендодатели смогут получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним. Эта опция доступна тем, кто предоставил своим арендаторам отсрочку. Арендодатель должен быть собственником недвижимости, а его основной вид деятельности — соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Кто прав: собственники или арендаторы?