Малогабаритки вне закона - Центр недвижимости Эксперт
Мы работаем
пн-пт с 9:00 до 20:00
сб с 10:00 до 18:00
Контактный телефон
8(831)265-35-68
8-909-294-17-10
8-920-017-04-60
Контактные данные
Н. Новгород, ул. Ванеева, д. 3
info@expertnnov.ru

Малогабаритки вне закона

3 Апреля 2019


Ленобласть запрещает студии. Рынок может потерять треть объема предложения
Не секрет, что квартиры-студии – один из самых востребованных продуктов на рынке жилья. Их выбирают инвесторы, студенты, молодые семьи. Их в ассортименте строят застройщики. Но чем больше в новостройке студий, тем сложнее обеспечить инфраструктуру. Ленинградская область хочет решить этот вопрос радикально: вовсе запретить строительство студий и маленьких «однушек» на территории региона.

Отстающая инфраструктура

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение законодательно проработать в регионе запрет на строительство квартир-студий и однокомнатных квартир площадью менее 30 кв. м. Прежде всего это касается жилых районов, которые граничат с Петербургом. Там особенно ощущается нехватка инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, станций «скорой помощи», даже парковочных мест в огромных дворах-парковках. По словам губернатора, такое жилье вступает в противоречие с нормативом, согласно которому регион строит эти самые объекты инфраструктуры: если по нормативу строительства соцобъекта на одного человека должно приходиться 30-35 кв. м жилья, то в 20-25-метровых студиях «не помещается» даже один человек. По факту же каждая студия имеет как минимум одного жителя, часто в них живут двое, а то и трое (молодая семья с ребенком). Как итог – очевидная нехватка социальной инфраструктуры в районе.

Исходя из нормативов, мы планируем парковки, дороги, школы, детские сады, зеленые зоны и многое другое. Получается, мы сами себя загоняем в угол: с одной стороны, квартира-студия – это самый дешевый и быстрый способ приобретения квартиры. А с другой, таким образом мы областную власть загоняем в кабалу по выполнению соцобязательств.
Александр Дрозденко
губернатор Ленобласти (цитата по ТАСС)

Казалось бы, этот перекос могут уравновешивать просторные «трешки» и многокомнатные квартиры, но таких в приграничных районах очень мало. А доля студий – высока.

ТАК, ПО ДАННЫМ KNIGHT FRANK, В ПРИГОРОДАХ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ДОЛЯ СТУДИЙ В ОБЪЕМЕ СТРОИТЕЛЬСТВА СОСТАВИЛА 32%, В ОБЪЕМЕ СПРОСА – 35%.

Цифры для однокомнатных квартир, которые в домах на границе небольшие, составили 44% и 43% соответственно. То есть 4 из 5 квартир, купленных в приграничных районах в конце 2018 года, были студиями и «однушками».
1.jpg


Вынужденная покупка

Но если посмотреть на ситуацию глазами покупателей жилья, спрос на небольшие «однушки» и студии становится понятен. Основные покупатели студий – молодые специалисты и родители петербургских студентов из других регионов, часто это покупка с привлечением ипотеки. Если банк одобрил кредит в размере 1,5 млн рублей, а у человека есть 500 тыс. рублей, то ближайшее к Петербургу жилье за 2 млн – это студия в Кудрово или Мурино.

3.jpg

Основная причина, по которой застройщики проектируют студии в своих объектах, а люди их приобретают – это низкая покупательная способность населения. Квартира площадью 30 кв. м, безусловно, комфортнее малогабаритной студии, но такой продукт априори будет стоить дороже. Разница в цене может составить 500 тыс. руб. и более. При таком росте цен часть покупателей просто не сможет позволить себе отдельное жилье и рынок Ленинградской области потеряет 20-25% сделок. Это, в свою очередь, может привести к заморозке ряда проектов на территории 47-го региона, которые сейчас находятся на этапе проектирования, так как их реализация станет экономически нецелесообразной.
Петр Буслов
руководитель группы маркетинга компании-застройщика ЦДС

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank StPetersburg Светланы Московченко, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 26 кв. м в пригороде Санкт-Петербурга выше средней стоимости студии аналогичной площади на 10%. Это неудивительно: чтобы превратить студию в однокомнатную квартиру, нужна дополнительная стена, отделяющая комнату от кухни, и второе окно. Выходит, покупателю придется платить больше не только за «лишние» метры, но и за это преображение.

Закон на бумаге

Впервые идея запретить в Ленобласти строительство студий и маленьких «однушек» прозвучала еще в конце 2018 года, тогда минимальный порог площади назывался еще выше – 35 кв. м.



На протяжении последних месяцев эксперты рынка активно обсуждали законодательную возможность ввода такого запрета. Однако власти региона не стали ждать одобрения рынка и уже разработали необходимый документ.

Областным Комитетом по архитектуре и градостроительству разработан проект постановления Правительства Ленобласти, который предусматривает установление определенных параметров строительства жилых домов, зданий и сооружений. К примеру, там оговаривается количество балконов в жилом доме, соотношение жилой площади и встроенных помещений и другие параметры. Один из таких параметров – это минимальная площадь квартиры. Этим проектом она устанавливается на уровне 35 кв. м – пока цифра именно такова.

Сейчас проект проходит процедуру согласования в областном Комитете правового обеспечения. Когда юристы подтвердят, что документ соответствует законодательству, он будет подписан губернатором Ленобласти и начнет действовать на территории региона. Думаю, это произойдет уже весной.
Михаил Москвин
заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству

Привлечь бизнес?

Рост минимальной площади жилья в районе может в целом изменить характер территории. Во-первых, жителей действительно станет меньше. Во-вторых, рост стоимости жилья будет привлекать в район более обеспеченных покупателей и, возможно, отпугнет инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей сдачи в аренду. В-третьих, все тот же рост стоимости жилья может повысить требования покупателя к окружению, и застройщикам придется организовывать не только парковки и детские площадки, но и скверы, зоны для отдыха и прогулок, наконец заняться озеленением территорий. Но это – перспектива.

ЗАПРЕТ ПРОБЛЕМУ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ НЕ РЕШАЕТ.

«Проблема непоспевания инфраструктуры за строительством жилья существует не только в сегменте, где в основном преобладают квартиры-студии, – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев. – Вопрос качества жизни в новых районах должен решаться путем четкого разграничения обязательств бизнеса и государства в вопросе градостроительства и развития территорий, а не путем установления запретов.

Я допускаю, что, возможно, обсуждаемая проблема возникла из-за просчетов в подходах и качестве правового регулирования вопросов застройки, а не из-за наличия высокого спроса на жилье эконом класса.

Мне видится как минимум два варианта решения: можно ввести запрет, а можно перерабатывать стратегию развития территорий Ленинградской области, находить адекватные и законные способы переложить на застройщиков обязанность по строительству инфраструктуры, если субъект не успевает обеспечить ее строительство самостоятельно».