Перестройка. Новые правила долевки избавят рынок от случайных застройщиков

Поправки в 214-ФЗ, которые повышают требования к застройщикам, вскоре изменят расклад сил: все-таки пока большинство жилья строится по старым правилам. Высокий порог входа избавит рынок от случайных компаний, которые, имея землю, вдруг решат заняться строительным бизнесом. В новой серии спецпроекта, который 66.RU делает в партнерстве с «УГМК-Застройщик», мы объясняем, как эволюционирует стройка.

Российские власти намерены отказаться от схемы долевого строительства. Вместо него за основу взята система проектного финансирования, которая предполагает, что строительство жилья застройщики будут вести за счет банковских кредитов. А привлеченные деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию. Этот отсев минимизирует риски появления новых недостроев.

Изменение правил продаж новостроек принципиально повлияет на строительный сектор: нецелевое расходование средств станет невозможным, а банки смогут отследить и проверить операционную деятельность строительных организаций. Смысл в том, что деньги девелопера, как и других структур, которые участвуют в возведении объекта, будут находиться на одном счету и кредитор сможет контролировать переводы.

В рамки закона пройдут только те компании, которые работают стабильно, имеют солидную репутацию на рынке и способны соответствовать повышенным требованиям:

- Разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства.

- Иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. м2 в течение трех лет и более.

- Технический заказчик (или, при его отсутствии, сам застройщик) и генеральный подрядчик проекта должны входить в саморегулируемую организацию. Застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке.

- Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.

- Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования. Но есть оговорка: на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется.

- Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тыс. руб.

- Застройщик обязан составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность.

Кроме того, государство заложило требование к уставному капиталу девелоперов. Например, при площади всех объектов долевого строительства от 10 до 24 тыс. м2 застройщик должен иметь уставный капитал в 10 млн руб., при 50–249 тыс. м2 — 80 млн руб., при 500 тыс. м2 и более — 1,5 млрд руб.

Двум системообразующим девелоперам, которых определила комиссия Минстроя, — «Группе ЛСР» и «ПИК» — будет проще. К ним требования мягче, поэтому они дольше смогут продавать квартиры по договорам долевого участия без применения эскроу-счетов. В зоне риска сегодня находятся мелкие компании.

Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик»:

— Реформа изменит расклад сил на строительном рынке. Мелким застройщикам придется очень тяжело. Новые правила таковы, что на рынке будут успешными только те компании, где есть профессиональные команды. Чтобы содержать профессиональные команды, нужны объемы, большой оборот. Поэтому компании будут укрупняться. За счет масштаба снижаются управленческие издержки, а также расходы на стройматериалы и строительно-монтажные работы.

Чем меньше объемы — тем меньше маржинальность, поэтому все, что заработают мелкие застройщики, они будут тратить на аудиторов, финансистов и проценты банкам. Евгений Мордовин прогнозирует, что такие организации начнут распродавать земельный банк и перейдут в генподряд. С ним согласны другие строители.

Виктор Кривошеин, генеральный директор АО «РСГ-Академическое»:

— Мелким застройщикам будет труднее адаптироваться к новым условиям. Какая-та часть из них, возможно, уйдет с рынка. Либо будет поглощена крупными игроками. Устойчивость компании в таких условиях зависит в основном от масштаба и территориальной диверсификации бизнеса. В лучшем положении находится тот, кто строит много и в различных регионах. Большую роль играет также степень зависимости от долевых продаж. Опыт и сложившаяся бизнес-модель продаж готового жилья станет важным преимуществом.

Опрошенные эксперты не смогли назвать количество компаний, которые уйдут с рынка. Но в конце мая глава свердловского Минстроя Михаил Волков заявлял, что строительство семи объектов в Екатеринбурге может остановиться. Застройщики, осваивающие площадки, не смогли доказать банкам маржинальность своих проектов, и поэтому не получат финансирование.

Укрупнение девелоперского бизнеса удобно для государства с точки зрения регулирования и контроля, считает директор компании Aleka Group Александр Матофаев. Но есть и минусы.

Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:

— Новые правила ограничивают доступ к рынку перспективных строительных организаций, которые могли бы навязать конкуренцию гигантам. Компании становятся зависимыми от банковской конъюнктуры. Раньше молодой девелопер мог создать интересный проект и привлечь под него деньги дольщиков. Сейчас такой возможности нет. В долгосрочной перспективе будет формироваться монополия, какую мы наблюдаем в Москве или Санкт-Петербурге.

Монополизация стройкомплекса Екатеринбурга, где исторически высокая конкуренция и куда с трудом заходят федеральные девелоперы, скорее всего, не грозит. В городе множество профессиональных застройщиков, а Свердловск со времен СССР являлся центром гражданского строительства с сильными традициями и архитекторами. По мнению Евгения Мордовина, уровень екатеринбургских застройщиков и качество жилья, которое они строят, может посоперничать с Москвой и Петербургом.

Евгений Мордовин
:
— Покупатели разбираются в жилье. Как оказывается, федеральные застройщики, которые приходят со своими высокими стандартами, ничего нового нам предложить не могут. Я ездил в Москву смотреть на жилые комплексы класса люкс. Не могу сказать, что они лучше, чем, например, ЖК «Нагорный», ЖК «Макаровский» или клубный дом «Тихвин».

Люди пережили кризис 2014 года, накопили деньги (низкие ипотечные ставки тоже пошли в плюс) и начали засматриваться на качественное жилье. Квартиры-студии практически исчезли, а на их место пришло просторное жилье с большой кухней и большой гостиной. В новых законодательных реалиях удовлетворить спрос смогут только надежные застройщики.