Советы начинающим рантье: реально ли сдать квартиру сразу после сдачи новостройки?

Покупка квартиры с целью ее дальнейшей сдачи в аренду – идеальный вариант инвестиций для тех, кто хочет не только сохранить свои сбережения, но и получать стабильный пассивный доход. Вкладываться в квадратные метры на рынке первичной недвижимости особенно выгодно – ведь за годы (а иногда всего за месяцы) строительства жилье может подорожать на 10-30%. Но есть один важный вопрос, которым задаются будущие рантье – как быстро после официальной сдачи жилого комплекса можно начинать сдавать свою недвижимость и, соответственно, получать доход?

Федеральный закон №214: основные правила
Начнем с простого: сдача дома по документам и передача квартир дольщикам – это два принципиально разных момента. Иногда между получением девелопером разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию и передачей ключей проходит целых 12 месяцев. Чаще всего это цифра равняется 180 дням. Именно такие правила регламентирует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», в соответствии с которым застройщики возводят свои объекты. Таким образом, если по ДДУ вы видите, что дом обещают сдать в январе 2025-го года, смело прибавляйте к этой дате еще 6 месяцев. Но не забудьте посмотреть официальную дату завершения передачи ключей – именно на нее и стоит ориентироваться. Но и это еще не все – если вы с первого раза не примете жилой объект (например, останетесь недовольны выполненной отделкой) и не подпишете акт приема-передачи, то застройщик должен будет исправить эти дефекты, и в течение этого времени вы тоже не сможете пользоваться помещением. Как правило, на исправления у застройщика уходит от 30 до 45 дней, но эти детали тоже лучше уточнить в ДДУ – сроки у разных компаний могут разниться.

Наличие отделки
Еще одним важным фактором является наличие отделки в купленной квартире. Так, если у вас приобретена недвижимость без ремонта, с черновой отделкой, вам потребуется много времени, чтобы «довести до ума» квадратные метры. Грунтование, выравнивание стен, оштукатуривание поверхностей… все это занимает колоссальное количество времени. После этого потребуется сделать косметический ремонт, заказать и расставить мебель, позаботиться о текстиле, технике, посуде и других важных деталях (особенно, если в ваших планах – сдача квартиры не на долгосрочной основе, а посуточная или понедельная).

Если же квартира сдается с предчистовой отделкой, времени на ремонтные работы уйдет меньше. По сути, вам потребуется выполнить косметику и купить необходимые вещи для сдачи в аренду.

Самый удобный вариант для рантье – чистовая отделка с комплектом меблировки. Иногда застройщики предлагают подобную услугу за дополнительную плату. И если дольщикам, которые покупают квартиру для себя, для жизни, такой вариант не всегда подходит (хочется сделать индивидуальный ремонт, добавить авторских элементов декора), то под сдачу ремонт от застройщика при условии его качественного исполнения подходит идеально. Вы получаете ключи, оформляете собственность, дополняете интерьер финальными штрихами (в случае необходимости) и все: после этого можете смело приступать к сдаче.

Сдача до оформления собственности: реальна или нет?
Как правило, регистрация права собственности на квартиру не занимает много времени, но бывают и исключения. Если у застройщика имеются проблемы с присвоением дому точного адреса или другими нюансами, оформить собственность бывает проблематично. А вот доход от аренды получать уже хочется. Исходя из этого, будущие рантье задаются резонным вопросом – а можно ли сдавать квартиру в аренду по договору долевого участия?

К сожалению, такой вариант сдачи является незаконным – более того, он влечет за собой серьезные риски для обеих сторон. Для арендатора риски вполне очевидны – в случае, если будущий собственник захочет его выселить, это не составит труда. Так как по ДДУ заключить договор аренды нельзя, человек будет проживать в новой квартире без официального согласия владельца.

Для дольщика наличие неофициальных арендаторов тоже проблема. Если они что-то сломают или испортят, зальют квартиру соседей, он не сможет истребовать с них компенсацию – ведь квадратные метры не будут сданы по документам.

На что обратить внимание при первичной сдаче в аренду квартиры?
Вот небольшой гайд, которым вы можете воспользоваться, сдавая квартиру в аренду в первый раз:

· Проверьте состояние квартиры – перед тем как сдать квартиру, убедитесь, что все отделочные работы и строительные работы завершены должным образом. Проверьте качество полов, стен, потолков и сантехники. Если есть какие-либо дефекты, зафиксируйте их. В будущем это поможет вам выявить поломки, которые допустил арендатор.

· Перед сдачей проведите качественную уборку. Во-первых, это расположит к вам арендаторов, а, во-вторых, задаст планку чистоты, которую будет поддерживать жилец. Стоимость уборки перед выездом из квартиры вы можете вложить в сумму аренды последнего месяца или вычесть из залога (впрочем, такие детали лучше обсуждать непосредственно с арендатором, и обязательно вписывать все договоренности в договор).

· Подготовьте квартиру к жизни – убедитесь, что все системы (водоснабжение, отопление и электропроводка) работают надлежащим образом. Установите светильники, розетки, выключатели, настройте ТВ, подключите интернет.

· Решите, будете ли вы сдавать квартиру с мебелью или без нее. Если вы хотите сдавать меблированную квартиру, то подготовьте мебель и бытовую технику, закупите текстиль, посуду и столовые приборы. Если квартира сдается посуточно, без таких элементов найти арендаторов будет непросто. Не забудьте про фен, чайник, тостер, утюг, купите средства для уборки и туалетную бумагу, одноразовые упаковки с мылом и шампунем, тапочки, сахар, соль, масло, приправы. Проживание в квартире должно быть комфортным – от этого зависят отзывы о вашем жилье.

· Заключите письменный договор, который будет защищать ваши права и интересы в качестве арендодателя. Не забудьте приложить к нему акт приема-передачи с перечнем всех дорогостоящих предметов мебели и техники.

· Установите лояльные и четкие условия аренды – срок сдачи, стоимость аренды, условия оплаты, включенные услуги, правила проживания и ограничения. Например, если в квартире нельзя проживать с животными, обязательно пропишите это требования в документ.

· Перед тем как передать квартиру арендатору, проведите осмотр квартиры вместе с ним, чтобы убедиться, что все в хорошем состоянии, и нет повреждений. Это позволит избежать разногласий при выезде арендатора.

· Зарегистрируйте договор аренды – это позволит вам отчислять налоги и вести деятельность на законных основаниях. Вы сможете быть уверены в лояльности со стороны государства в случае, если потребуется подключать судебные инстанции. К тому же только так вы избежите штрафов.