Как покупка квартир с плохим ремонтом помогает заработать 30% годовых

Раньше и слова такого не было – флиппинг. Говорили «перепродажа квартир», «спекуляция». Но только перепродажа это не простая, а с ремонтом. Оборотистые предприниматели ищут недооцененные квартиры, делают в них быстрый ремонт и так же быстро продают. В России флиппинг сейчас набирает популярность. Почему же это направление развивается, какие риски есть у инвесторов и как их можно преодолеть?

Что это такое
Стратегия флиппинга (от англ. to flip — переворачивать) появилась и остается популярной в США, где сейчас на перепродажу таких домов приходится 8,4% от всех сделок с недвижимостью. В России как концепция флиппинг существует минимум с середины нулевых, просто раньше его так не называли. Особенно интерес к этой стратегии в России начал расти в 2020 году.

Сейчас в России около 200 тысяч флипперов — это и профессионалы, и те, кто пробовал себя с одним-двумя объектами. А активных флипперов, которые совершают хотя бы одну сделку в квартал, в России, по оценке сервиса квартирных решений «Самолет Плюс», около 10 тысяч.

Почему он популярен
Популярность этого направления для самих флипперов объясняется высокой доходностью такой деятельности. Весь цикл флиппинг-сделки от покупки до продажи обычно занимает не больше четырех месяцев. С учетом всех издержек на одной сделке можно заработать 10-15% прибыли. То есть если заниматься такой перепродажей с улучшениями постоянно, это приносит более 30% годовых.

Для покупателей объекты флиппинга привлекательны, поскольку представляют собой квартиры или дома, в которые сразу можно заехать и жить. В прошлом году, по оценке «Самолет Плюс», на вторичном рынке жилья в России было продано квартир почти на 9 трлн рублей, а на ремонт и покупку мебели россияне потратили еще 3 трлн рублей.

«Это огромный рынок. И, хотя в последнее время высокая ключевая ставка сделала «вторичку» менее привлекательной, полностью готовые квартиры, в которые можно сразу заехать, надеть тапочки и жить, продолжают пользоваться спросом. Таких квартир на вторичном рынке пока мало, при этом именно они позволяют не жить в вечном ремонте или не тратиться на аренду, пока он идет», — объясняет директор по развитию флиппинга и аренды «Самолет Плюс» Ефим Вайсберг.

Еще один фактор популярности полностью готовых к жизни квартир на вторичном рынке — недостаток новостроек во многих городах или их дороговизна. Сейчас в 771 городе России не ведется строительства жилья, подсчитали в Рейтинговом агентстве строительного комплекса. Это 69% от всех российских городов.

Из каких этапов состоит флиппинг
Флиппинг можно разделить на семь этапов:

- Анализ рынка.
- Поиск и выбор объекта.
- Покупка недвижимости.
- Создание дизайн проекта.
- Ремонт.
- Подготовка квартиры к продаже.
- Поиск покупателя и продажа квартиры.

К каждому этапу важно подойти профессионально, чтобы нивелировать возможные риски. К примеру, дизайн-проект квартиры должен быть не просто красивым и удобным, но и целевым, то есть подходить для конкретной целевой аудитории. Поэтому, анализируя район и выбирая объект, важно понимать, кому флиппер будет его продавать, потому что у семьи с детьми будут одни потребности, а у студента-первокурсника другие. А на этапе предпродажной подготовки, нужно не только провести клининг, но и сделать хоумстейджинг и профессиональную фотосессию.

Сервис в помощь
В мире решить проблемы на разных этапах сделки флипперам помогают специализированные компании. В США, например, такие услуги предоставляет компания Dealmachine. Она создала платформу, которая помогает флипперам найти, купить и продать объекты. Также через платформу можно создавать и отправлять предложения о покупке собственникам жилья и даже найти их номера телефонов. Компания Flip Funding, которая тоже работает на рынке США, занимается финансированием сделок по флиппингу. После получения запроса на финансирование объекта его оценивают по разным параметрам и подбирают варианты финансирования.

В России специализированные флиппинг-сервисы до последнего времени были не очень развиты. Флиппингом в России чаще всего занимаются частные инвесторы или небольшие агентства, которые ведут по 30–50 квартир. Они совершают все этапы сделки и ремонта самостоятельно. В 2019 году работу на рынке флиппинга опробовала девелоперская группа ПИК. Застройщик через компанию «ПИК-Брокер» выкупал жилье со скидкой до 10% от рыночной стоимости, делал косметический ремонт и перепродавал. При этом средняя ставка по дисконту за срочный выкуп тогда составляла 15–20%. В 2021 году сервис стал частью платформы Kvarta, которую запустил ПИК. Но через год в «ПИК-Брокер» заявили об оптимизации, сейчас сайт платформы Kvarta недоступен.

В декабре 2023 года компания «Самолет Плюс» запустила пилотный проект по флиппингу: купила первые девять квартир для перепродажи после улучшения. Все эти квартиры сейчас проданы. В мае этого года «Самолет Плюс» объявил о запуске сервисов для помощи флипперам, которые предлагают сопровождение инвесторов на всех этапах сделки.

«Пилотный проект помог нам выстроить процесс, понять проблемы, с которым сталкиваются флипперы на всем цикле сделки. Поэтому мы решили развивать платформенное решение, которым могут воспользоваться все игроки рынка. Это позволит флипперам получить полноценный сервис, которого раньше не было на рынке. Компания помогает подобрать квартиру с помощью модели с 70 различными параметрами, которая анализирует объекты, опираясь в том числе на искусственный интеллект. Также сервис предлагает готовые дизайн-решения для проектов, которые можно адаптировать под разные квартиры. Все остальные этапы флиппинга сервис также покрывает: от выбора ремонтной бригады до финальной продажи», — пояснил Ефим Вайсберг.