По пунктам: как правильно составить договор с риелтором на покупку или продажу недвижимости

Необходимость участия посредника в сделках с недвижимостью нередко вызывает сомнения. Почти у каждого возникает вопрос, нужен ли договор с риелтором — особенно на этапе знакомства с размером комиссии за услуги. Но в реальности такой специалист требуется почти всегда, особенно если речь идет о купле-продаже или обмене. Действия профессионала защищают интересы сторон и оплачиваются с полным на то основанием, главное — правильно «оформить отношения».

Рассказываем, как грамотно составить договор с риелтором на покупку или продажу недвижимости.

Зачем нужен договор с риелтором
Договор нужен для того, чтобы обозначить конкретные права и обязанности сторон, официально оформить отношения между клиентом и риелтором. Только в этом случае права клиента будут защищены — ведь, как напоминает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов, аттестация и сертификация риелторов в России до сих пор носит исключительно добровольный характер.

В результате кто-то из агентов вступает в отраслевые ассоциации и получает сертификаты, подтверждающие уровень компетенций, а кто-то предпочитает работать «в свободном плавании». Среди риелторов из второй категории есть множество крепких профессионалов, но встречаются и мошенники, и просто недостаточно опытные люди.

Договор помогает клиенту защитить себя от ошибок или недобросовестных действий со стороны агента по недвижимости. Риелтор тоже заинтересован в договоре: в документе фиксируется в том числе обязанность клиента своевременно оплатить оказанные услуги.

«Во избежание возможных правовых коллизий большинство специалистов стремятся оформлять отношения с клиентами документально, — рассказывает Руслан Сырцов. — Агентства недвижимости работают исключительно на договорной основе. В соглашениях четко указываются права и обязанности всех сторон, соответственно гарантируя им защиту от неправомерных действий и необоснованных претензий».

Договор может являться доказательством в суде в случае невыполнения одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств, напомнила юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук.

«При наличии заключенного договора клиент имеет право требовать от риелтора выполнения возложенных соглашением обязанностей, а при их невыполнении также возможность воспользоваться защитой своего нарушенного права, к примеру, требовать совершения определенных действий или взыскать убытки», — говорит эксперт.

«Всегда лучше положить на бумагу все достигнутые договоренности и условия сотрудничества. Зачастую только так становится понятно, одинаково ли клиент и риелтор понимают задачу и видят результат», — заключает риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.

Так что ответ на вопрос, заключать ли договор с риелтором, однозначный: да, обязательно.

Как заключить и когда подписывать договор с риелтором
Договор с риелтором заключается «на берегу» — все детали будущей работы обсуждены, взаимопонимание по поводу оказываемых услуг достигнуто, но действовать агент еще не начал.

«Подписывать договор можно, только когда техническое задание риелтору сформулировано исчерпывающе полно, — подчеркивает Евгений Яшенков. — До подписания хорошо бы понять, как риелтор видит решение поставленной задачи и выполнима ли она в принципе».

Кроме того, до подписания договора стоит убедиться в профессионализме и добросовестности риелтора, в том, настоящий ли это специалист. «Прежде чем заключить договор, изучите отзывы других клиентов о качестве услуг, предоставляемых данным частным риелтором либо агентством недвижимости», — советует Руслан Сырцов.

«Перед тем как подписать договор об оказании услуг, необходимо проверить, насколько добросовестный перед вами риелтор, ведь, к сожалению, и среди представителей этой профессии встречаются личности, превыше всего ставящие собственную выгоду, а не интересы клиента, — соглашается Надежда Полищук. — Недобросовестность может выражается в самых разных действиях, вплоть до подделки документов».

Косвенным подтверждением добросовестности может служить тот факт, что риелтор включен в отраслевой реестр, где содержится информация об агентствах и частных специалистах, которые получили сертификат о наличии лицензии на подобный род деятельности.

«Также имеет смысл обратиться к отзывам предыдущих клиентов и обратить внимание на стаж работы риелтора, который можно считать определенным показателем стабильной деятельности специалиста», — добавляет Полищук.

В чем разница между работой с частным риелтором и сотрудником агентства по недвижимости
Выбирая, кому доверить столь сложную и ответственную задачу, как сделка с недвижимостью, кто-то склоняется к работе с агентством, а кто-то выбирает частного риелтора. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

«Агентства недвижимости, особенно ведущие игроки рынка, очень дорожат своей репутацией, поэтому ответственно подходят к запросам каждого клиента. Решением одного вопроса в компании может заниматься несколько сотрудников: риелторы могут обращаться за консультациями к юристам, экономистам, сотрудникам по рекламе и т. д», — говорит Руслан Сырцов.

Кроме того, подчеркивает Надежда Полищук, агентство несет ответственность за результат сделки, поскольку в договоре фигурирует именно компания. «За неисполнение обязанностей отдельного работника ответственность нести будет агентство, что в данном случае повышает уровень защиты интересов клиента», — поясняет эксперт. Вместе с тем, добавляет она, услуги агентства обычно стоят дороже, чем частного специалиста.

Но в любом случае, подчеркивает Евгений Яшенков, определяющее значение для защиты интересов клиента имеет содержание договора. «Правильные формулировки условий, защита конфиденциальности, обязанности и права сторон — в конечном счете это все важнее, чем выбор между риелтором и агентством», — заключает эксперт.

Договор оказания услуг риелтора или агентства по своей форме зависит от потребностей заказчика. Такие соглашения можно разделить на несколько основных видов, рассказывает Надежда Полищук:

1. Договор возмездного оказания услуг — вид договора, в котором исполнитель (риелтор) обязуется по заданию заказчика (клиента) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

2. Договор поручения — вид договора, при котором одна сторона (поверенный — риелтор) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя — клиента) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

3. Агентский договор — вид договора, при котором одна сторона (агент — риелтор) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала, клиента) определенные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

«Все права и обязанности сторон зависят от вида заключенного договора. В соглашение можно включать любые пункты, не противоречащие правовой системе», — заключает эксперт.

Договор на услуги риелтора также может содержать элементы как договора оказания услуг, так и договора поручения (смешанный договор), добавляет адвокат Сергей Тимошенко: «Все зависит от того, что стороны договора вкладывают в предмет договора: попросту говоря, какие обязательства принимает на себя риелтор».

Какую именно сделку выбрать
Функциями риелтора, как правило, являются поиск покупателя (арендатора, нанимателя) недвижимости (с целью продажи/сдачи в аренду, наем), подбор недвижимости (с целью покупки/аренды, найма), оказание консультационных или юридических услуг, рассказала Тимошенко.

Исходя из конкретной потребности, определяется и тип сделки, которую должен провести посредник.

«Виды договоров и их количество соответствуют видам и количеству услуг, предлагаемых риелтором. Подбор, продажа, сопровождение, консультирование, долговременное управление объектом и т. д.», — перечисляет Евгений Яшенков.

Вне зависимости от типа сделки главное условие, которое необходимо предусмотреть при заключении соглашения с риелтором, — это ответственность за неисполнение обязательств, подчеркивает Надежда Полищук.

«Также рекомендуем включать в соглашение условия одностороннего отказа от договора со стороны клиента, в случае невыполнения, недолжного выполнения возложенных соглашением обязанностей, — продолжает эксперт. — Два данных вышеописанных условия обеспечивают гарантии восстановления нарушенных прав клиента».

«Обязательно нужно ответить на вопрос, что будет, если риелтор не справится с задачей? Как мы будем расставаться и что по этому поводу написано в договоре?» — соглашается Евгений Яшенков.

Обязательные пункты договора с риелтором
Заключение договора происходит в двух экземплярах, один из которых остается у клиента. При работе с агентством важно, чтобы документ подписало именно уполномоченное лицо, подчеркивает Руслан Сырцов.

«Для этого попросите предъявить доверенность или показать соответствующий пункт в уставе организации, — рекомендует эксперт. — В каждом соглашении указываются стороны, которые называются по-разному в зависимости от его типа: так, в возмездном договоре — это заказчик и исполнитель, в договоре поручения — доверитель и поверенный, в агентском договоре — принципал и агент».

Важно, чтобы в договоре были детально сформулированы суть услуги, права и обязанности сторон, подчеркивают все опрошенные Домклик участники рынка.

«Должны быть четко прописаны ожидания клиента — непосредственный список услуг, который он хочет получить. Нужно обязательно читать документ, который подписывается. Любые вариации договора, когда предполагается оплата в случае, если услуга будет не оказана, — должны вызвать сомнения», — рекомендует директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Не забудьте включить пункт о том, что клиент может требовать отчет о проделанной работе и об ответственности за ее ненадлежащее исполнение, — советует Руслан Сырцов. — Оплата риелтору за услугу может быть установлена как в качестве фиксированной суммы, так и определенного процента от суммы сделки. Возможен и смешанный вариант».

Надежда Полищук приводит перечень пунктов, которые должен содержать в себе договор риелтора:

- дата составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;

- полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риелтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;

- правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;

- суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риелтора — поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т. д.;

- обязательства риелтора по исполнению агентского поручения — подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;

- размер гонорара риелтора и способ оплаты (аванс, предоплата; наличными, на банковский счет и т. д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риелтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;

- обязательства риелтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т. д.;

- обязательства риелтора по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;

- срок исполнения обязательств риелтором.

«Клиентам при составлении договора следует максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя. Кроме того, нужно обозначить срок, в течение которого услуги должны быть оказаны, и предусмотреть неустойку в случае их нарушения. Желательно, чтобы ответственность риелтора была застрахована», — добавляет Руслан Сырцов.

Сопровождение сделки и подготовку договора можно поручить специалистам Домклик. Документ будет подходить под конкретный тип сделки со всеми индивидуальными особенностями. В этом случае точно не придется переживать, правильный договор с риелтором вы оформили или нет.

Какие документы, кроме договора, определяют отношения риелтора и клиента
Строго говоря, основной документ — это именно договор. Агентский договор риелтора защищает права сторон и фиксирует содержание работ, которые должны быть выполнены.

«Единственный тип соглашения, подразумевающий необходимость составления дополнительного документа, — это договор поручения. В случае его подписания клиент должен составить доверенность на имя риелтора. Затем специалист действует от его имени», — добавляет Руслан Сырцов.

Но в процессе работы возникает множество ситуаций, которые лучше фиксировать документально. В первую очередь это дополнительные расходы, например на рекламу объекта, но не только.

«Если говорить о других документах, то, помимо самого договора, определить отношения между сторонами могут квитанции, чеки, расписки, подтверждающие факты оплаты оказанных услуг, какие-либо дополнительные соглашения, подписанные сторонами», — перечисляет Надежда Полищук.

Адвокат Сергей Тимошенко отмечает, что порядок дополнительных расходов лучше всего прописать именно в договоре, а остальные подтверждающие документы будут лишь дополнением к нему.

«Если в договоре порядок несения данных расходов не определен и суд придет к мнению, что между сторонами заключен агентский договор, расходы на публикацию будут отнесены на счет заказчика (клиента), — говорит адвокат. — Если же суд сочтет, что между сторонами договора возникли взаимоотношения, вытекающие из договора оказания услуг, то расходы на публикацию могут быть включены в состав стоимости оказанной услуги (отнесены на счет риелтора)».

Евгений Яшенков также рекомендует фиксировать документально все основные этапы работы риелтора. «Акты просмотров и показов объектов очень помогают при спорных ситуациях, как и периодические отчеты, необходимость которых должна быть зафиксирована в договоре, — говорит эксперт. — Они могут стать подтверждением позиции риелтора или заказчика, позволят восстановить хронологию сотрудничества при необходимости».

Как расторгнуть соглашение с риелтором
Если риелтор не справляется с поставленной задачей, может возникнуть желание расторгнуть договор, говорит Евгений Яшенков.

«Об этом лучше договориться мирно и составить соглашение. В идеале в договоре заранее прописано, как стороны будут прощаться, какие будут штрафы или компенсации. Ну а если компромисс не найден, всегда можно обратиться в суд, до которого, впрочем, лучше не доводить», — советует эксперт.

«Если есть необходимость расторгнуть договор раньше окончания его срока, клиент в письменном порядке уведомляет об этом вторую сторону», — говорит Юлия Дымова. Это делается заказным письмом с отметкой о получении.

Отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время — как до начала исполнения услуги, так и в любое время в процессе ее оказания, но не после того, как услуга исполнена полностью.

«В случае, если, например, риелтор нашел заказчику покупателя квартиры, а заказчик после этого вступил в прямые взаимоотношения (минуя своего агента) с покупателем с целью уклониться от уплаты агентского вознаграждения, продал квартиру, то с такого заказчика сумма агентского вознаграждения все равно может быть взыскана (полностью либо частично) в судебном порядке по иску риелтора», — рассказывает Сергей Тимошенко.

Как правило, в договоре содержатся санкции за его досрочное расторжение с риелтором в виде неустойки.

«Закон в данном случае предоставляет сторонам право самостоятельно определять последствия расторжения договора по инициативе одной из сторон, — говорит Надежда Полищук. — Единственным условием, при котором соглашение может быть расторгнуто без потерь для заказчика, — это грубое нарушение риелтором пунктов соглашения, о чем также говорит и закон в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Заказчик также может предложить риелтору расторгнуть договор по соглашению сторон. Если в процессе сотрудничества сложились хорошие отношения, а приостановить работы пришлось по объективным причинам, посредник может согласиться на такой вариант. Но если согласия нет, придется или платить неустойку, или судиться.

Иногда бывает и так, что клиент сам провел сделку, например выставленную на продажу квартиру захотел приобрести кто-то из знакомых или родственников. В этом случае можно предложить риелтору соглашение сторон, возможно, с компенсацией за проделанную часть работы.

«Когда клиент продал недвижимость самостоятельно, риелтор все равно может потребовать комиссионные, но лишь при предоставлении отчетов о понесенных расходах», — добавляет Руслан Сырцов.

Если же сотрудничество прошло успешно, далее дополнительно никаких действий по расторжению предпринимать не надо. «Как правило, договор автоматически расторгается в момент окончания срока его действия — такой документ не может быть бессрочным», — заключает Юлия Дымова.