Покупка квартир «на котловане» почила в бозе. Больше никакого долевого строительства и… никакой дешевизны!

Российские девелоперские компании, наряду с распродажей старых проектов по прежней схеме долевого строительства, постепенно переходят на новые правила – банковское проектное финансирование и продажу новостроек по эскроу. Недавно было объявлено, что в Москве доля заключенных ДДУ с привлечением эскроу-счетов достигла 50%. В провинции эта цифра меньше, но новое законодательство рано или поздно заставит перестроиться и региональные компании.

Итак, давайте посмотрим, что эта перемена глобально принесла рынку по прошествии полутора лет с момента вступления в силу поправок к 214-ФЗ? Какова оборотная сторона «железных» гарантий, которые получили дольщики?

Итоги 20 лет «долевки»
С тех пор как строительная отрасль в России встала на коммерческие рельсы и до 2004 года отношения между застройщиком и дольщиком никак не выделялись и не регулировались законами особым образом. Строительные проекты соинвестировались гражданами, но огромное число банкротств, остановившихся строек и обманутых дольщиков поставили перед государством вопрос ребром. И Федеральным законом №214 отношения компаний с их частными соинвесторами были формализованы и урегулированы. Дольщики были приравнены к потребителю услуг застройщика.

Далее закон уточнялся и детализировался. В 2010-е годы ужесточались механизмы контроля над застройщиком, его права и обязанности, появились гарантии качества. Появились требования к опыту строительной компании.

«Вместе с тем были и неудачные нововведения, которые не оправдали себя – например, обязательное введение обязательной ответственности застройщика с привлечением частных страховщиков, – отмечает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Фактически этот механизм почти не работал: ни страховые компании не могли покрыть расходов на долгострои, ни банки не спешили поручаться за застройщиков».

В Законе о банкротстве застройщиков выделили в особую группу потенциальных банкротов, чтобы в этом случае правильно учесть интересы дольщиков. Во второй половине 2010-х расширились государственные гарантии дольщикам – власти учредили Фонд защиты прав участников долевого строительства, который достраивает проблемные дома и выплачивает компенсации.

Последняя важная веха – 1 июля 2019 года застройщиков обязали перейти на систему эскроу-счетов. Законодатели включили в отношения дольщика и застройщика посредника – банк, который исключает потерю вложенных средств. Застройщик не имеет доступа к деньгам, полученным по договорам долевого участия – они хранятся на специальных счетах в банке, а строительство ведется за счет кредита. Иными словами, сейчас сформировалась система, в которой риски вложения в стройку с банковским финансированием и эскроу-счетами практически нулевые. При этом даже если произойдет банкротство застройщика, клиент либо получит деньги назад, либо заселится в дом, который построит другой застройщик или компенсационный фонд.

Обманутых дольщиков больше не будет
Однако, несмотря на все усилия властей, банкротства компаний продолжаются, обманутые дольщики существуют и по сей день и далеко не всегда могут получить свою квартиру или полную денежную компенсацию. В Москве этой проблемой занимается Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. С начала 2020 года им удалось решить проблемы 2,6 тыс. обманутых дольщиков. Город зачастую достраивает объекты за свой счет через собственных застройщиков, иногда площадки передаются таким крупным девелоперам, как, например, ГК ПИК или ГК ФСК.

Многолетняя история строительной отрасли, полная скандалов и трагедий, создала ей плохую славу. В прошлом году аналитический центр НАФИ выяснил, что 68% россиян боятся покупать строящееся жилье, опасаясь потерять вложенные средства и воспринимая эту операцию как большой риск. Этот шлейф недоверия не может развеяться в одночасье, должно пройти время, прежде чем новая схема покажет свою безопасность.

Когда существующие ныне обманутые дольщики решат свои проблемы с помощью государства, эта проблема наконец уйдет в небытие. Нормально, Григорий? Отлично, Константин!

Вот почему выросли цены
Но все ли осознают, что с отменой «продаж на котловане» уйдут возможности и дешевой покупки, и заработка на инвестировании в строительство? Многие покупатели удивляются и возмущаются, что цены на новостройки в последние два года подскочили столь радикально. По данным портала «МИР КВАРТИР», в 2019 году средняя цена квартир на первичном рынке выросла на 8,7%, в 2020 году – на 19,2%. Такого не было никогда!

«Конечно, в прошлом году немалую роль в подорожании сыграла льготная ипотека. Но ведь теперь и застройщики, перешедшие на проектное финансирование и продажи по эскроу-счетам, продают квартиры по их конечной стоимости – не полуфабрикат, не «воздух», на что было принято жаловаться раньше, а готовый продукт, как на «вторичке», разве что без отделки, да и то не всегда. Квартира передается покупателю после приема дома госкомиссией и ввода в эксплуатацию», – объясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

Даже те девелоперы, которые имеют возможность работать по старой схеме, часто «придерживают» объемы строящихся квартир. «Застройщики уже сейчас переходят к продажам готового жилья, так как им выгоднее продавать по более высокой стоимости завершенные новостройки, чем демпинговать на котловане», – подтверждает Владимир Щекин.

Новостройки теперь не только не дешевле квартир на вторичном рынке, но часто существенно дороже – как и положено новой вещи, в сравнении со старой. При покупке по эскроу рисков лишиться своих денег у дольщиков уже нет, но нет и той дешевизны, которая была. За гарантии надо платить.

А если упадет спрос?
Многие эксперты предрекли в наступившем году снижение спроса на недвижимость – и весомые предпосылки к тому имеются. Однако еще один аспект перехода девелоперов на новые правила в том, что они перестали так сильно зависеть от спроса. «Раньше оборот средств был критичен для компании, поэтому квартиры старались продать побыстрее. Чуть падал спрос – тут же снижали цены, – напоминает Павел Луценко. – Теперь все по-другому. Оборотные средства дает банк, а не покупатель, так что с продажей можно повременить. Вот почему цены на жилье не рухнули во время весеннего карантина, когда закрыли МФЦ и остановили стройки».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», размер скидок на рынке новостроек уменьшился по сравнению с предыдущими годами: «В декабре 2020 года в среднем по Москве размер дисконта составлял около 3-4%. Такую уступку получают клиенты, которые оплачивают 100% стоимости или привлекают ипотеку. Между тем, год назад дисконт достигал 4-5%, а два года назад – 5-7%. В 17% новостроек в «старой» и Новой Москве (если брать все ценовые сегменты) застройщики вообще не предлагают клиентам скидок».

Тем не менее, даже крупным компаниям, несмотря на свое устойчивое положение, нужно кому-то продавать свой продукт в конце концов. Так что сильное и длительное снижение спроса все-таки может сподвигнуть девелоперов на снижение цен. К тому же банки заинтересованы, чтобы эскроу-счета наполнялись взносами дольщиков как можно раньше. «Для этого застройщик может договориться с банком-кредитором об особых условиях по ипотеке для заемщиков, которые хотят купить у него квартиру. Сейчас размер ставки на определенный срок (как правило, на первый год) может быть сведен к нулю. Если спрос снизится, таких программ станет больше», – прогнозирует Мария Литинецкая.

Наконец, одним из важнейших факторов бурного роста цен на новостройки стало удорожание импортных материалов и оборудования. По мнению экспертов, государство может и должно внести свою лепту для сдерживания этого процесса. К примеру, необходимо помочь государственными инвестициями внедрению новых технологий и материалов, которые позволят уменьшить себестоимость строительства.