5 правил подготовки участка к строительству дома

Довольно редко можно встретить идеально ровные и беспроблемные участки, которые полностью готовы к строительству дома. В большинстве случаев перед началом стройки нужно провести подготовительные работы — избавиться от старых сооружений, вывезти мусор, выкорчевать пни, обеспечить подъезд к площадке. Перечень мероприятий, которые необходимо сделать между покупкой земли и закладкой фундамента, во многом зависит от состояния участка.

Рассказываем о самых важных из них.

Провести зонирование участка
Зонирование участка предполагает разделение территории на несколько функциональных зон и планирование связей между ними. Так, к примеру, зона отдыха должна располагаться непосредственно рядом с входом в дом — это обеспечит удобство во время проведения дружеских встреч и семейных обедов.

Для начала нужно определиться с местом под строительство дома. Также при распределении территории необходимо учитывать следующие моменты:

- Где и на каких расстояниях от дома будут расположены хозпостройки

- Где можно обустроить автономную канализацию

- В какую сторону будет уходить дождевая и талая вода

- В каком месте вы планируете разбить сад или огород

- Как к дому будут подводиться коммуникации

Стандартно участки делятся на несколько зон. Основная — зона, где расположен дом. На небольших участках или участках средних размеров, до десяти соток, планировка предусматривает расположение дома как можно ближе к границе, с соблюдением минимального отступа от дороги и соседского забора. Если построить его по центру или сдвинуть вглубь, будет гораздо сложнее уместить и зону отдыха, и хозпостройки, и под сад-огород-цветники место найти.

Парадную зону (палисадник) обычно устраивают перед домом. Именно она задает тон, поэтому оформляется максимально зрелищно: разными видами цветников, кустарниками, композициями, красивым мощением, некоторые устраивают в палисаднике фонтаны или водопады с декоративными прудиками.

Приватная зона, она же зона отдыха — убирается подальше от чужих глаз и занимает до 15% всей территории. На маленьких участках вытянутой прямоугольной формы зону отдыха делают за домом, практически отгораживая от входной. В зоне отдыха может находиться баня, плавательный бассейн, стационарный или мобильный, искусственный водоем, декоративный или декоративно-плавательный, открытая или закрытая беседка, патио или костровая зона.

На участках достаточной площади (12-20 соток), где нет необходимости зелень сажать на клумбах или в кадках над входом, за местом отдыха устраивают садово-парковую зону. В ней же располагают огород, если кто-то из семейства тяготеет к выращиванию овощных культур к столу.

Количество зон индивидуально и напрямую зависит от площади и особенностей участка, предпочтений и возможностей владельцев. На 6 сотках и вовсе, две зоны – основная с домом и палисадником, и приватная, за домом. Когда площадь исчисляется десятками соток, размах фантазии ограничен только бюджетом и территорию делят на множество частей со своим функционалом.

Снести лишние постройки
Если от предыдущих владельцев участка остались постройки и объекты, которые не вписываются в ваш план по зонированию, от них нужно избавляться.

Незарегистрированные строения можно смело сносить, никого не уведомляя. Для выполнения этой задачи может потребоваться привлечение спецтехники — экскаватора-погрузчика или бульдозера. После завершения демонтажных работ также нужно будет вывезти строительный мусор.

Если речь идёт о садовом доме, который поставлен на кадастровый учёт и оформлен в собственность, то недостаточно просто снести одно здание и построить новое. Снесённый дом будет по-прежнему числиться в Росреестре, на него будет начисляться имущественный налог.

В этом случае нужно действовать следующим образом:

- Отрезать от строения все коммуникации. Если дом подключён к инженерным сетям, то нужно написать соответствующие заявления в обслуживающие организации — на отключение газа, электричества, водопровода.

- Подать в местные органы заявление о планируемом сносе объекта. Это можно сделать через МФЦ или на портале Госуслуги не позднее чем за 7 дней до предполагаемого начала демонтажных работ.

- Дождаться ответа о получении уведомления. Отказать могут, если дом находится в заповедной зоне, является памятником архитектуры или объектом исторического наследия.

- Снести дом, подать новое уведомление о завершении сноса и пригласить на участок кадастрового инженера для составления акта обследования. Это документ, подтверждающий уничтожение объекта.

- Передать документы в Росреестр (через офис МФЦ).

Независимо от того, зарегистрирован дом или нет, не спешите вызывать бульдозер — возможно, старую посторойку получится использовать в качестве бытовки для строителей или она пригодится для хранения инструментов и материалов. Если сейчас дом не мешает строительству нового, то снос можно отложить на потом.

Убрать ненужную растительность
Что нужно сделать на этом этапе:

- Выкорчевать кусты деревья, которые мешают строительству и не вписываются в планы по зонированию участка. Это же касается и тех растений, которые в течение ближайших 10–15 лет разрастись до таких размеров.

- Удалить сухостой и аварийные деревья.

- Вывезти все спиленые деревья и древесные остатки.

- Подготовить оставшиеся растения к строительным работам — огородить и защитить специальными сетками.

Выровнять участок
Выравнивающие работы требуются на участками с перепадами уровня. Такой комплекс мероприятий обычно включает в себя удаление лишнего грунта, срезание возвышенностей, выравнивание ям и оврагов.

Если добиться ровной поверхности с минимальным уклоном не представляется возможным, технологию строительства подбирают с учётом рельфа (например, на участках с большим перепадом можно строить дома на свайном фундаменте).

Провести коммуникации
Перед началом строительства нужно позаботиться об электрификации участка. Это необходимо для обеспечения стабильной работы строительного оборудования.

Также рекомендуется заранее провести водоснабжение и сделать канализацию. К примеру, для обустройства ленточного фундамента нужно, чтобы на участке была вода. А если планируется, что во время проведения строительных работ на объекте будут проживать строители, то вопросы о необходимости проведения коммуникаций отпадают сами собой.

А как же исследование грунта
Часть застройщиков настаивает на том, что без проведения инженерно-геологических изысканий начинать строительство дома нельзя. Другие утверждают, что это напрасная трата денег.

Действительно, проведение геологических исследований поможет определить состав и плотность почвы, вычислить несущую способность грунта и уровень залегания грунтовых вод. Но сам по себе отчёт по геологии без дальнейшего обращения к профессиональному конструктору фундамента и архитектору-проектировщику — это деньги на ветер. Ведь далеко не каждый застройщик может разобраться в геологическом заключении.

Нельзя сказать, что геология совсем не нужна и можно строить как идёт. Здесь важен здравый подход. Одно дело, когда для начала самостоятельного строительства дома из семейного бюджета с трудом выкраиваются 500 тысяч рублей, и сумма в 50 тысяч за геологию, без последующего обращения к конструктору и архитектору — фактически выброшена на ветер. И совсем другое, когда возводится дом за 5–10 млн рублей. На фоне этих затрат, деньги, потраченные на геологию, незаметны.

Инженерно-геологические изыскания рекомендуется проводить в следующих случаях:

- Если вы планируете возводить полноценный цокольный этаж

- Участок подсыпан привозным грунтом и нет понимания, какая почва находится под этим слоем

- Участок находится на болоте или в низине, где высока вероятность проблемного грунта (глины, текучие и пластичные супеси, текучепластичные и текучие суглинки, заторфованные глинистые грунты)

- Планируется строительство большого и тяжёлого здания, который окажет значительную нагрузку на грунтовое основание (например, вы строите дом площадью 300–500 кв. м из кирпича, по монолитной технологии с бетонными перекрытиями)

Какие еще работы могут потребоваться
На необжитых участках, расположенных за пределами населённых пунктов, могут возникнуть проблемы с доставкой строительных материалов. В таких случаях необходимо обеспечить подъезд грузового транспорта самостоятельно — расчистить путь от растительности, укрепить дорогу насыпью.

Другие виды работ, которые могут потребоваться на дополнительном этапе:

- Ограждение участка

- Обустройство мест для проживания рабочих и хранения материалов

- Дренажные работы и осушение участка (если земля располагается в месте с высоким залеганием грунтовых вод, в низине или у водоема)

Почему нельзя начинать стройку без подготовки участка
Обстоятельства иногда складываются таким образом, что строительство хочется начать побыстрее — например, из-за погодных условий, личных причин или потому что так удобно строительной бригаде. Но спешка в этом вопросе может сыграть с вами злую шутку, и вот почему:

- Без проведения подготовительных работ сроки строительства могут затянуться

- Затруднённый доступ к участку может усложнить строительные работы и в итоге привести к увеличению стоимости услуг транспортных компаний и подрядчиков

- Если участок расположен рядом с водоёмом или в местности с высоким залеганием грунтовых вод, то без проведения дренажных работ и зонирования есть риск затопления строительной площадки

Кроме того, важно обеспечить создание условий для безопасной работы, проживания строителей и хранения материалов. После завершения подготовительного этапа можно переходить к устройству фундамента.