Будет ли счастье в 2023 году на рынке недвижимости в России? Несколько прогнозов от экспертов

Уходящий год не только принес массу неприятных сюрпризов, но и оставил россиян в состоянии полной неопределенности. Рынок недвижимости страны замер в ожидании какого-то знака или сигнала и, как парусник, ждет любого ветерка, чтобы продолжить движение.

Новость о продлении льготной ипотеки ясности не привнесла. Скорее наоборот, сделала ситуацию еще более непонятной. Что будет со спросом и ценами? Вырастут ли ставки по кредитам? Давайте узнаем мнение экспертов строительной отрасли.

В Багдаде все спокойно
Самый актуальный вопрос последних дней – что будет с ценами на недвижимость? Они вроде бы и падают. Но не везде. А кое-где даже растут. Но не на все. Так все-таки есть или нет ценовой пузырь на рынке?

Скорее всего, разнонаправленные движения стоимости сохранятся и в следующем году. Частные дома будут продолжать расти в цене, потому что спрос в этом сегменте сохраняется достаточно высокий и регулируется более гибко в силу того, что он не массовый. Кроме того, строительные материалы дешевле не становятся.

Вторичная недвижимость почти наверняка продолжит падение. Благодаря продлению льготной ипотеки спрос задержится на новостройках и, вопреки прогнозам, «вторичку» не поддержит. Тем более что государство для поддержки этого сегмента ничего не делает.

А вот со строящимся жильем ситуация немного сложнее. В регионах продажи словно затухли. Москва же летит по инерции вперед, как паровоз, который не замечает потери сгорающих вагонов. Поэтому у столичных девелоперов все прекрасно.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции», уверен: «Скорее всего, уровень цен останется примерно таким, каким мы его наблюдаем в декабре 2022 года, и это даже не будет зависеть от спроса. В условиях низкой маржинальности девелоперского бизнеса квартиры не могут дешеветь, но и предпосылок для их удорожания нет: покупательская способность населения снижается».

Его поддерживает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина: «Пока что цены на новостройки вышли на своеобразное плато, то есть они с начала года выросли, но в последние месяцы темпы их прироста замедляются. Застройщики предлагают скидки. Спрос сократился. В таких условиях цены вряд ли будут расти столь же быстро, как в 2020-2021 гг. Однако и резкого снижения ждать не стоит. Девелоперы строят на деньги банков и не зависят от краткосрочных колебаний активности клиентов, поэтому цены могут заморозить вместо снижения».

Что слону дробина
А как же санкции и потеря рабочей силы? Еще недавно отрасли пророчили развал и забвение. Что же случилось на самом деле?

Ничего существенного не произошло. Российская строительная индустрия, как огромный ледокол, спокойно движется вперед, перемалывая любые препятствия на своем пути. Всем необходимым для возведения домов материалам даже не пришлось искать замену – все основное производится на внутреннем рынке.

А лифты и вентиляция, по поводу прекращения поставок которых больше всего волновались, теперь поставляют фирмы из других стран. Из тех, кому американские и европейские производители активно блокировали выход на российский рынок. Свято место пусто не бывает.

Немного хуже ситуация с рабочей силой – мигрантов полностью заменить не получается. Но, может, это и к лучшему. У девелоперов будет стимул внедрять новые, высокотехнологичные методы строительства, которые не оставят выпускников наших технических вузов без работы.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, делится информацией: «Пандемия, эмиграция и мобилизация привели к определенной нехватке квалифицированных кадров. Для успешного воплощения стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года требуется привлечь до миллиона новых специалистов. Наиболее востребованы монтажники, электрогазосварщики, арматурщики, бетонщики, каменщики и плотники».

Всем сестрам по серьгам
Но все же у спроса на новостройки есть своя ахиллесова пята – это ипотека. Без нее рынок просто встанет и начнет обваливаться. В правительстве это прекрасно понимают и поэтому не отменяют льготное кредитование, а лишь слегка закручивают гайки по параметрам.

Без этого тоже нельзя. Потому что тогда начинает раздуваться ипотечный пузырь. Именно так власти США прозевали кризис 2008 года, перед которым ипотечный кредит мог получить любой, даже совсем нищий, не имеющий никаких доходов гражданин.

«Одним из главных драйверов спроса сейчас выступает льготная ипотека. Но правительство намерено модифицировать программу – процент по ипотеке с господдержкой поднимется до 8%. Кроме того, скоро покупателям не будут доступны околонулевые кредиты от застройщиков. Минимальные ставки по субсидированной ипотеке от девелоперов постепенно вырастут до 50% от ключевой ставки», – делает прогноз Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум».

Но хотя льготная ипотека и сохранится на рынке, все равно останется значительная часть населения, которая не сможет себе ее позволить. Понимание этого в правительстве уже есть, но пока нет силы воли, чтобы решить проблему обеспечения граждан качественным жильем.

Наконец, программа развития доходных домов работает, но ее объемов пока не хватает, к тому же существует перекос с ценами, который делает аренду жилья населением с низким уровнем доходов недоступной. И расселение из ветхо-аварийного жилья идет не так быстро, как хотелось бы. У регионов ресурсы на строительство не бесконечны.

Возможно, для этих целей будет активнее производиться выкуп вторичного жилья у граждан. Так одним выстрелом можно будет убить сразу троих зайцев: вторичный рынок получит поддержку и оживет, в результате у населения появятся деньги на обновление жилья, что поможет восстановить спрос на новостройки. А люди из бараков переедут в нормальные квартиры. И все будут счастливы в новом году.