Как три лишние буквы могут оставить человека без дома: суд расторгнул договор купли-продажи

Представьте себе: вы покупаете недвижимость (дом или квартиру, например). Подобрали подходящий вариант, цена устроила — подписали договор, рассчитались, зарегистрировали собственность на себя. Казалось бы, все — на этом можно выдохнуть, теперь вы законный собственник. Но нет, даже получив официальный документ о праве собственности, покупатель не застрахован от того, что не придется впоследствии расстаться со своим дорогостоящим приобретением. А причиной тому могут стать всего-лишь несколько букв… Приведу поучительный пример из судебной практики: спустя 3 с лишним года после покупки дома суд заставил мужчину вернуть недвижимость продавцу (Верховный суд РФ, дело 78-КГ17-21; Приморский р-й суд г. Санкт-Петербурга, дело 2-1214/2016). А начиналось все довольно удачно: через знакомых он нашел отличный вариант покупки загородного дома с участком и за вполне приемлемую цену. Хозяйка согласилась отдать дом вместе с землей за 4,5 млн рублей. В преддверии новогодних праздников, 30 декабря 2013 года, они подписали договор купли-продажи, а в январе зарегистрировали переход права собственности. На этом покупатель с продавцом, как и полагается, разошлись, каждый при своем. Но позже выяснилось, что не навсегда. 2014 год, как многие помнят, вошел в новейшую историю резким скачком валютного курса. Соответственно, 4,5 млн рублей, за которые бывшая хозяйка продала свой дом в начале 2014 года, в конце того же года выглядели уже весьма невыгодной ценой. Но договор уже подписан и исполнен — невозможно отменить его, сославшись на удорожание недвижимости. Однако продавец еще раз внимательно перечитала текст договора — и нашла-таки за что зацепиться. В январе 2015 года она направила покупателю претензию о расторжении договора. Тот, разумеется, ничего не ответил — и гражданка подала в суд иск с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей дом обратно. Безусловно, нельзя вернуть то, что уже было передано в рамках исполнения обязательства (договора купли-продажи в данном случае). Но есть одно исключение: некогда Верховный суд РФ разъяснял, что в случае расторжения договора продавец вправе потребовать вернуть ему вещь, если она не была оплачена покупателем (п. 65 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22). Истец сослалась на то, что деньги за дом она от покупателя так и не получила. А это существенное нарушение договора — значит, веское основание для его расторжения и возврата недвижимости. Дело в том, что продавец и покупатель, полагаясь на сложившиеся между ними доверительные отношения, довольно халатно подошли к оформлению документов. Прежде всего, не было расписки о передаче денег. Стороны ограничились пунктом в договоре, который гласил, что «покупатель оплачивает стоимость дома и участка до подписания настоящего договора». Действительно, отметка в договоре о полном расчете между сторонами на момент заключения сделки служит доказательством оплаты. Есть много примеров в судебной практике, которые подтверждают: при наличии такого пункта расписка о передаче денег не требуется — ведь стороны своими подписями на договоре уже подтвердили окончательный расчет между ними. Но покупателя в этом случае подвела одна маленькая деталь: в договоре говорилось «оплачивает», а не «оплатил». Бывшая хозяйка дома зацепилась за это — и суд поддержал ее в том, что слово «оплачивает» указывает лишь на то, что покупатель принял на себя обязательство оплатить дом с участком. Поэтому пункт в договоре о расчетах между сторонами не позволяет установить в точности, были переданы деньги продавцу или же нет. А так как других доказательств оплаты покупатель не представил, то факт передачи денег подтвердить не удалось — и суд удовлетворил иск продавца: и дом, и участок вернулись обратно к ней. Верховный суд РФ оставил в силе это решение определением от 11 июля 2017 г. В итоге, спустя почти три с половиной года, покупателю пришлось возвращать приобретенный им так выгодно дом. А вот если бы в договоре вместо слова «оплачивает» было слово «оплатил», то почти наверняка это дело завершилось бы по-другому. «Оплатил» однозначно дает понять, что расчет завершен — значит, оплату удалось бы подтвердить договором и тем самым отбиться от претензий продавца. Вот так, всего лишь из-за трех лишних букв мужчина остался без дома...