Кому жилье: как использовать обновленную семейную ипотеку

В настоящее время правительством готовится решение о продлении семейной ипотеки. О самом решении будет сообщено дополнительно, рассказали «Известиям» в аппарате вице-премьера Татьяны Голиковой. Между тем эксперты полагают, что в условия семейной ипотеки нужно внести изменения. В общественном совете при Минстрое считают, что задача текущего этапа — повысить ее доступность в регионах. В ДОМ.РФ предлагают ввести дополнительное снижение ставок по программе при покупке квартир большей площади. Подробности — в материале «Известий».

Как семейная ипотека будет работать дальше
В нынешнем виде программа льготной семейной ипотеки рассчитана до 1 июля 2024 года. Наибольший процент выдачи кредитов — это семьи с двумя и более детьми.

Правительство России готовится продлить программу, об этом сообщила вице-премьер РФ Татьяна Голикова. «Жилищные программы, такие как «Семейная ипотека» и дополнительная выплата 450 тыс. рублей, оказались наиболее востребованными. Сейчас правительство готовит соответствующие документы по продлению этих инструментов», — сообщила Голикова в ходе пленарной сессии «Ключевые результаты и достижения социальной политики в интересах детства» на выставке «Россия».

По данным правительства, за время действия базовой программы семейной ипотеки жилищные условия улучшили более 918 тыс. семей. Кроме того, 99,4 тыс. кредитов предоставлено по «Дальневосточной ипотеке» (почти 98 тыс. семей на Дальнем Востоке и 1,4 тыс. семей в Арктической зоне).

Программу «Семейная ипотека» планируется поддерживать на Дальнем Востоке, в Донбассе и Новороссии, сообщил накануне вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в ходе деловой программы тематического дня «Инфраструктура и среда для жизни» на выставке-форуме «Россия» на ВДНХ. «У нас есть задача определиться с ипотекой, как она будет дальше работать. Мы будем поддерживать ипотеку в регионах — на Дальнем Востоке, в новых регионах РФ», — сказал вице-премьер.

В конце января на встрече с участниками и победителями всероссийских семейных конкурсов президент Владимир Путин заявлял о том, что программу льготной семейной ипотеки под 6% необходимо продлить. В декабре 2023 года он также предложил проработать вопрос о сохранении первоначального взноса по программе на уровне 20% и продлить субсидию на погашение тела кредита для многодетных семей.

— Сейчас профильные ведомства формируют конкретные параметры обновленной программы, которая начнет действовать уже во втором полугодии 2024 года, — сказала «Известиям» управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова.

По ее словам, компания предлагает ввести дополнительное снижение ставок по cемейной ипотеке при покупке квартир большей площади.

— Мы хорошо знаем, что стесненность жилищных условий является основным препятствием к расширению семьи на второго, третьего и последующих детей, — говорит Светлана Некрасова. — Однако с учетом роста цен последних лет всё большей популярностью у молодых россиян с детьми пользуются именно малометражные квартиры — однушки и студии, что отдаляет нас от достижения национальных целей развития по уровню обеспеченности жильем на душу населения.

Напомним, что cемейная ипотека под 6% (5% для Дальнего Востока) была запущена в 2018 году. Руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов отмечает, что после продления программы семьи по-прежнему смогут купить квартиру в новостройке, частный дом с участком, построить новый дом с привлечением подрядной организации и рефинансировать кредиты.

— При условии, что семейная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года и кредит закрыт, семья снова сможет воспользоваться льготами, если в ней родился еще один ребенок, — говорит Рифат Гарипов. — Усилить эффект программы может введение дополнительного вычета из процентной ставки на покупку квартир большей площади, чтобы просторные квартиры стали доступнее. Это улучшит условия программы для семей с детьми.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

О пользе программы говорят цифры: «Семейной ипотекой» воспользовались около 624 тыс. семей с детьми, общая сумма кредитов превысила 2,4 трлн рублей, а доля программы в общем объеме ипотеки составляет 20%, по данным ОС при Минстрое. Начиная с 2023 года растет доля заемщиков с двумя детьми (53%), много семей, использующих материнский капитал, семей с детьми с инвалидностью.

Несмотря на риски
Президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева объясняет, что массовое субсидирование льготной ипотеки породило множество проблем: рост цен на первичном рынке жилья и, как следствие, снижение доступности жилья, повышение рисков на рынке ипотечного кредитования, накапливание больших и долгосрочных обязательств федерального бюджета.

— Однако выбор для продления среди всех льготных ипотечных программ именно «Семейной ипотеки» можно только приветствовать, — говорит Надежда Косарева. — Данная программа носит адресный характер и имеет конкретную социальную цель — стимулирование рождаемости для решения демографической проблемы.

Эксперт полагает, что при продлении семейной ипотеки следует подумать над некоторой модификацией ее условий, распространив ее на вторичный рынок жилья, а также на молодые семьи пока без детей.

— Тогда, во-первых, программа будет еще более нацелена на решение демографической проблемы, а во-вторых, она будет более равномерно распределена между первичным и вторичным рынком жилья и не будет оказывать существенного влияния на рост цен на жилье, — сказала Надежда Косарева.

В свою очередь член комитета РГР по ипотеке Оксана Панова убеждена: льготу продлевать нужно, она является хорошим инструментом в ипотечном кредитовании, который помогает решить жилищный вопрос достаточно большому сегменту населения. Нынешние условия кредитования по стандартным программам ипотеки достаточно неинтересные — средняя ставка 19% годовых.

— Но семейной ипотеке необходимы изменения, — считает Оксана Панова. — Требуется продлить возраст детям-инвалидам до 23 лет при обучении в высшем учебном заведении, в некоторых регионах разрешить приобретать вторичный рынок, сделать более лояльное рассмотрение заемщика.

Рифат Гарипов добавил, что всё еще остаются трудности с ее получением: доход заемщика по программе составляет около 80 тыс. рублей, а средний доход по России ниже — около 43 тыс. Таким образом, программа более доступна в округах с крупными городами, где размер заработной платы выше, чем в целом по стране. Задача текущего этапа — повысить ее доступность в регионах, и она будет решена, считает собеседник.

Ипотека с плавающей процентной ставкой
Новая семейная ипотека может получить не фиксированную, а плавающую процентную ставку. Это, с одной стороны, позволит сократить затраты бюджета на финансирование такой программы, а с другой — выступить дополнительным стимулом к увеличению рождаемости, допускает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Суть простая: чем больше детей в семье, тем ниже ставка по семейной ипотеке, добавила она.

— Без эффективных целевых механизмов стимулирования спроса на рынке жилья есть риск сокращения объема вывода на новых проектах и дефицита предложения в будущем, — беспокоится Регина Дыдалина. — А дефицит традиционно становится поводом для более резкого роста цен.

Сейчас, по ее словам, семейная ипотека проигрывает ипотеке с господдержкой в части кредитования индивидуального жилищного строительства, в ней нет возможности оформления кредита для строительства дома собственными силами без привлечения подрядной организации, что для многих семей с ограниченным бюджетом крайне актуально. Возможно, это учтут при внесении изменений в программу.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что на текущий момент альтернатив семейной ипотеке нет. Есть отдельные продукты, например IT-ипотека, нацеленная на другие слои населения.

— Семейную ипотеку необходимо продлевать обязательно, а по возможности программу следует расширить, — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк. — При нынешнем уровне ключевой ставки кредиты на покупку жилья выдаются под процент от 16,5 годовых. С учетом стоимости квартир в Москве при таких условиях размер ежемесячного платежа становится просто неподъемным для большинства.

По словам эксперта, семейная ипотека позволяет снизить платеж в 2–2,5 раза. Например, при покупке квартиры стоимостью 15 млн рублей в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом 20% по ставке 16,5% ежемесячный платеж получится чуть выше 170 тыс. рублей. Если такой же объект приобретать по базовым условиям программы семейной ипотеки, то платеж составит чуть больше 85 тыс., то есть разница практически ровно в два раза.

— Если ее продлят, то наряду с материнским капиталом она станет еще одним инструментом стимулирования рождаемости, — считает эксперт.

Гендиректор агентства «Юрист» Валерий Бойчук согласен, что в семейной ипотеке есть большое преимущество, особенно для молодых семей. Он приводит свой пример: при сумме ипотечного кредита 6 млн рублей на 20 лет и процентной ставке 17% годовых ежемесячный платеж составляет 65 тыс. рублей, а такая же сумма кредита на такой же срок по семейной ипотеке будет 32 тыс. рублей.

Также не стоит забывать, что благодаря семейной ипотеке оказывается поддержка застройщикам и строительной отрасли в целом, полагает Юлия Позаченюк. Если льготные программы уберут, то спрос на квартиры в новостройках рухнет, продажи начнут падать, поэтому девелоперы начнут сокращать объемы нового строительства. Это приведет к сокращению рабочих мест, ударит по многим смежным со строительством сферам экономики, опасается собеседница.

Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева напоминает, что, когда активно началось внедрение программы по семейной ипотеке, сразу произошел прирост спроса на крупноформатные лоты. Если раньше большей популярностью пользовались студии и однокомнатные, двухкомнатные квартиры, то сейчас двухкомнатные и трехкомнатные варианты вырвались в лидеры. Студии по спросу на втором, иногда и на третьем месте.