Минстрой развеет мрак над рынком аренды?

Государство готовится к новому эксперименту по выводу рынка жилищной аренды из тени. Весной соответствующий законопроект Минстрой направит в Госдуму. Эксперты не верят, что инициатива даст эффект – и бюджет станет ежегодно пополняться на дополнительные 160 млрд руб. Но собака лает, а караван идет.

ВСЕМ ВЫЙТИ ИЗ СУМРАКА

В конце минувшего года Минстрой озвучил новый план по выводу рынка аренды жилой недвижимости из тени. Точнее говоря, этот же план анонсировался в январе 2021 года, и вот опять.

Но к сегодняшнему дню, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, в распоряжении министерства уже есть разработанная совместно с Дом.рф онлайн-платформа – специальная государственная информсистема (ГИС), где арендодателей скопом обяжут регистрировать договоры о сдаче внаем квартир, апартаментов и машиномест. Через эту систему всех обяжут проводить и расчеты с уплатой уполномоченным банкам комиссии за сервис. И обещано, что соответствующий законопроект поступит в Госдуму уже в весеннюю сессию 2022 года.

Предполагается выделить на регистрацию 30 дней с момента заключения договоров. В противном случае нарушителей-физлиц ждет штраф до 5 тыс. руб., юрлиц – до 50 тыс. руб.

С одной стороны, ГИС теоретически должна сократить юридическую неразбериху, сегодня царящую в отношениях собственников и арендаторов. С другой, что для государства гораздо более важно, обеспечить собираемость налогов на до сих пор непрозрачном рынке. Так, Минстрой оценивает бюджетные потери на этом участке в ежегодные 162 млрд руб.

Согласно действующим нормам, аренда жилья в России регулируется главой 35 Гражданского кодекса о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом. Однако в тени находится до 90% рынка арендного жилья – точнее, весь эконом- и комфорт-класс. Граждане в массе заключают краткосрочные договоры на 11 месяцев в простой письменной форме, а по истечении указанного срока рвут бумажку на мелкие клочки. Тогда как квартиры бизнес-класса и выше, как правило, сдаются сразу на несколько лет, что требует регистрации в Росреестре.

То есть это будет подчиненная министерству платформа, которая станет администрировать факт заключения договора и являться налоговым агентом, тем самым увеличивая налоговые поступления в региональные бюджеты. В общем, Минстрой решил таким образом – через отслеживание и ведение договоров аренды – контролировать рынок готового жилья. А заодно озаботился собираемостью налогов, что вообще-то является прерогативой ФНС РФ.

МАМ, А ВАМПИРЫ ЕСТЬ?

Такая инициатива вызвала, мягко говоря, неоднозначную реакцию в профессиональном сообществе.

При определенной эфемерности обещаемых россиянам плюсов, минусы очевидны. Ставки подрастут, что переселит часть арендаторов в менее привлекательные жилищные условия, а доходность аренды для частных инвесторов снизится.

Допустим, комментируют в компании «Метриум», сейчас доходность сдачи в аренду средней однокомнатной квартиры составляет порядка 5%. А при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность сократится до 4,3%. Если же владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, он станет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки. Тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%.

Теперь о непростых взаимоотношениях владельца квартиры и квартиросъемщика. Некоторое время назад заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова перечислила все риски, которые могут поджидать собственника.

Во-первых, на этом рынке «работают» профессиональные мошенники. Злоумышленники могут вселиться и под видом собственника сдать квартиру нескольким незадачливым соискателям. Так, например, случилось с квартирой моей знакомой. И она еще легко отделалась, возмещая какие-то суммы – поскольку в полиции ее заподозрили в соучастии в афере.

Во-вторых, договор найма может быть расторгнут раньше оговоренного срока. Например, в феврале, когда не сезон и хозяина жилья ожидает простой квартиры.

В-третьих, без всяких мошеннических умыслов в квартире могут появиться неопознанные проживающие – многодетные родственники арендатора из Караганды, квартиру могут перепрофилировать под офис или подпольное казино…

В-четвертых, обычным делом является порча имущества. Например, один мой знакомый обнаружил после съезда съемщика в двери холодильника пробоину топором.

В-пятых, клиенты могут тянуть с оплатой и вообще не оплачивать ЖКУ.

И в-шестых, съемщики могут принести серьезные проблемы с соседями. «Вы неспособны, да и не имеете права контролировать действия жильцов – они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить», – уточняет Оксана Полякова.

И вот теперь Минстрой обещает взять эти проблемы на себя. Это исполнимо?

«В реале „ведение договора“ – достаточно хлопотное дело, – комментируют инициативу форумисты NERS.ru. – Все остальные методы вывода аренды из тени уже были опробованы – декларация, безналичные переводы и паспортный стол. И ничего не работает, не потому, что платно, а потому – что не дают плюсов взамен. Участковые обходили квартиры пару лет назад, записали все лица – что-то изменилось?! Нет!»

Кстати, еще летом такие «плюсы взамен» обсуждались. Например, была идея ввести «налоговый вычет с платежей за аренду жилья», но сегодня она подзабыта.

В общем, профильные эксперты соревнуются, кто лучше раскритикует планы Минстроя по цифровизации рынка аренды жилья.

Но и прежде на российском рынке недвижимости власти не раз игнорировали возражения экспертов. Кроме того, напомним, что создать ГИС для «белого» рынка аренды летом 2021 году поручил президент Владимир Путин. Поэтому надолго в Госдуме документ не залежится и вполне может к лету превратиться в полноценный законопроект.

ПОКА ЕСТЬ ТЕ, КТО ВЕРИТ В СВЕТ, НАДЕЖДА ОСТАЕТСЯ

Отметим, что вслед за ценовым скачком на бетон пошли в рост и цены на съем жилья, подсластив пилюлю владельцам арендных квартир.

По оценкам портала «Мир квартир», съемные квартиры отыграли прошлогоднее падение и с осени резко выросли в цене. На конец года среднестатистическая однокомнатная квартира по стране сдавалась за 15,4 тыс. руб. в месяц, то есть на 15,1% выше, чем за год до этого, двухкомнатная – за 20,9 тыс. руб. в месяц (+14,4%), трехкомнатная – за 27,9 тыс. руб. в месяц (+15,8%).

Аналитики BN.ru также подтверждают рост ставок на арендное жилье и приводят данные по Санкт-Петербургу. Студии и однокомнатные квартиры подорожали на 16,6%, двушки на 17,6%, трешки на 11%. К концу года средние цены предложений составили 26,1 тыс. руб., 35,3 тыс. руб., 43,3 тыс. руб. в месяц соответственно.

Правда, такая статистика может только поторопить Минстрой с законопроектом. В рамках концепта «Вы – наша новая нефть».