Налоговые льготы для семей с детьми при продаже недвижимости

Рассказываем, можно ли при продаже жилья не платить налог с детских долей и не соблюдать минимальный срок владения недвижимостью.

12 июля 2024 года президент подписал закон, вводящий в России прогрессивную шкалу налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с 2025 года.

В случае продажи недвижимости налоговых ступеней будет всего две: 13% при доходе от сделки до 2,4 млн рублей и 312 тыс. рублей + 15% суммы превышения, если прибыль оказалась выше этого порога.

Доходы выше 2,4 млн рублей при сделках с недвижимостью — вполне обычное дело, поэтому можно ожидать, что налоговая нагрузка на продавцов квартир вскоре возрастёт, даже с учётом положенных им вычетов.

В этой статье расскажем, какие льготы при уплате НДФЛ действуют в России для семей с детьми.

Льгота по НДФЛ за детскую долю в квартире с маткапиталом
В начале 2020 года Петровы купили совместную квартиру в новостройке по ДДУ, оформив ипотеку. Это их единственное жильё. Летом 2020 года у них родился первенец. Положенный маткапитал семья использовала в конце 2023 года, закрыв им остаток ипотечного кредита, тогда же родители выделили доли себе и ребёнку.

В 2024 году Петровы решили продать квартиру. Разбираем, должен ли кто-то из членов семьи заплатить налог с дохода.

ВАЖНО

Продажа жилья, полностью или частично принадлежащего несовершеннолетнему, проходит через согласование с органами опеки.

Единых правил проведения таких сделок по стране нет, но обычно продажу разрешают, если ребёнку сразу выделяют долю в новой недвижимости родителей.

Если семья переезжает в другой регион, то опека может согласиться на вариант, при котором деньги от продажи детской доли помещаются на счёт ребёнка до совершеннолетия.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ, срок владения жильём, купленным по ДДУ, считают с момента его полной оплаты, а не регистрации права собственности. Петровы-родители купили квартиру в феврале 2020 года, то есть к концу 2024 года они владеют ею четыре полных года.

По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет, но если это единственное жильё, то он сокращается до трёх лет. Таким образом, родители не должны платить НДФЛ с продажи. То, что в квартире после выплаты ипотеки были выделены доли, на срок владения в этом случае не влияет.

А вот ребёнок стал собственником доли только в 2023 году, и на момент продажи с тех пор прошло менее трёх лет. По идее с его доли нужно уплатить налог на доходы.

До недавних пор родителям действительно пришлось бы это сделать, выбрав лишь один из двух доступных способов уменьшить НДФЛ: учёт расходов на покупку или стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Но летом 2024 года президент подписал закон, который кардинально изменил порядок расчёта срока владения долями, выделенными по материнскому капиталу.

Внесённые им поправки в налоговый кодекс начали действовать немедленно, а значит, распространяются на доходы от продажи жилья в 2024 году.

Елена Деменьтева,
налоговый консультант:

«С 2024 года срок владения долей, выделенных по маткапиталу, исчисляется с даты возникновения собственности у владельца сертификата на маткапитал или его супруга. В случае покупки по ДДУ отсчёт нужно вести с момента полной оплаты недвижимости.

В нашем примере с Петровыми мать является собственницей квартиры с начала 2020 года, а значит, и ребёнок владеет долей с этой же даты.

Возникает вопрос, как такое может быть, ведь ребёнок ещё не был рождён. Законодатель на этот счёт, к сожалению, ничего не написал. Скорее всего, какие то разъяснения появятся в дальнейшем».

Таким образом, в нашем примере от налога освобождается вся семья Петровых. Декларацию 3-НДФЛ им подавать не надо, но лучше направить в налоговую пояснение с приложением подтверждающих документов.

Льготы по НДФЛ для семей с двумя детьми
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости при соблюдении всех нижеперечисленных условий:

- в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребёнок учится очно), усыновлённые дети тоже учитываются;

- взамен проданного жилья нужно купить другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года;

- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;

- новое жильё должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;

- на момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.

Если все эти условия выполнены, то семье с детьми не нужно соблюдать никаких сроков владения недвижимостью: можно сегодня купить жильё, через две недели — продать, и никакого налога не возникнет.

Но учитывайте, что автоматически налоговая такие льготы не видит, поэтому до истечения срока подачи декларации надо направить в ФНС письмо-разъяснение, приложив подтверждающие документы.

Елена Дементьева,
налоговый консультант:

«Декларацию 3-НДФЛ в таком случае семье подавать не нужно. Исходя из практики, налоговая обычно не проверяет, когда была оплата застройщику, выделена доля по маткапиталу или нет. Поэтому налогоплательщику важно самому позаботиться о себе: вместо декларации написать пояснение по продаже имущества и приложить подтверждающие документы. Если продажа была в 2024 году, то пояснение лучше написать с января по 30 апреля 2025 года».

Резюмируем
1. Семьям, которые использовали маткапитал при покупке квартиры, упростили продажу такой недвижимости. Если долю ребёнку выделили позже, чем родители стали владельцами жилья, минимальный срок владения ею отсчитывается с момента возникновения права собственности у матери или отца. Причём не важно, родился на тот момент ребёнок или нет.

2. При определённых обстоятельствах семьи с двумя детьми могут не соблюдать вообще никаких сроков при продаже квартиры. Они освобождаются от налога, если до подачи декларации купят другую квартиру большей площади или кадастровой стоимости. При этом на момент сделки продаваемая квартира не должна стоить дороже 50 млн рублей (по кадастру), и у семьи не должно быть во владении более 50% другого жилья большей площади.

3. Описанные выше льготы не предоставляются автоматически. Налогоплательщики должны самостоятельно отправить в ФНС письма с разъяснениями.