Почему супруг сейчас может остаться без недвижимости, даже если она покупалась в браке: три примера

Последняя судебная практика показывает, что супруг сейчас может лишиться своей доли в общей недвижимости, даже если из документов явно следует, что имущество покупалось в период законного брака. Разберем несколько показательных примеров.

1. Жена продала общий земельный участок без согласия мужа

В 2020 году женщина продала земельный участок, который сама купила менее, чем год назад.

Но вскоре покупатель этого участка получил иск от супруга этой самой женщины, который требовал признать договор купли-продажи недействительным, поскольку заключался он без его нотариально заверенного согласия.

С 2011 года женщина (продавец участка) состояла в браке — поэтому, несмотря на то, что спорный участок покупался на ее имя, он являлся совместной собственностью супругов. Однако при заключении сделки по продаже этого участка в Росреестр не было представлено нотариальное согласие супруга.

Поначалу суд удовлетворил требование мужа продавца и признал договор недействительным. Но в кассационной инстанции это решение отменили.

Судебная коллегия приняла во внимание, что согласно ЕГРН собственником участка являлась только продавец, а в договоре она указала, что передает покупателю земельный участок, свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения договора они не могли не знать.

По мнению суда, подписав такой договор, супруга тем самым подтвердила покупателю отсутствие претензий своего мужа по поводу этой сделки. В итоге суд встал на сторону добросовестного покупателя (определение Четвертого КСОЮ по делу № 8Г-33797/2022).

После того, как в 2021 году КС РФ вынес постановление о необходимости защиты добросовестного приобретателя, у обманутых супругов практически не осталось шансов на отмену сделки с общей недвижимостью, совершенной другим супругом без их согласия (Постановление КС РФ от 13.07.2021 №35-П).

Более того, с 1 сентября 2022 г. для отмены сделки такому супругу нужно доказать не только отсутствие своего согласия на нее, но и то, что покупатель знал или должен был знать об этом (ч. 3 ст. 35 СК РФ). А доказать это удается лишь в единичных случаях.

2. Бывшая супруга заложила общий дом, чтобы получить кредит в банке

У супругов был общий дом, который после развода они фактически разделили между собой, оставшись жить каждый в своей половине. Но официально раздел имущества они не оформляли — поэтому формальным собственником числилась супруга.

А после ее смерти выяснилось, что она передала дом в залог под обеспечение кредита, который взяла в банке. Так как в выплате кредита произошли серьезные задержки, банк обратился в суд, требуя обратить взыскание на заложенное имущество.

Бывший муж подал встречное требование — о признании договора залога недействительным, т. к. он, будучи совладельцем дома, не давал своего согласия на залог.

Поначалу суд с ним согласился и отменил договор, но в вышестоящей инстанции это дело пересмотрели, указав, что закон не требует получать нотариально заверенное согласие бывшего супруга для распоряжения общей недвижимостью.

А поскольку договор залога был заключен спустя 7 лет после развода супругов, женщина имела право распорядиться домом (в т.ч. заложить его) без получения нотариального согласия от бывшего супруга. Поэтому банк имел право потребовать обратить взыскание на дом, как на предмет залога (определение Четвертого КСОЮ по делу № 8Г-26206/2021).

Такая позиция (о возможности распорядиться общей недвижимостью без получения нотариального согласия бывшего супруга) в свое время была сформулирована Верховным судом РФ (например, определение ВС РФ № 80-КГ20-3) — и сейчас суды придерживаются ее при разрешении подобных споров. Так что не стоит затягивать с официальным разделом общей недвижимости после развода.

3. Квартира покупалась в браке, а после развода суд признал ее собственностью мужа

После развода супруга потребовала разделить пополам квартиру, которую они с мужем купили в период брака. Однако тот представил в суд договор, из которого следовало, что деньги на приобретение квартиры подарила ему мать.

Подлинность договора экспертиза подтвердила, а выписками с банковского счета мужа подтверждалось, что именно он рассчитывался с продавцом квартиры.

А поскольку совместной собственностью признается лишь то имущество, которое приобреталось в браке на общие средства супругов, в данном случае суд признал, что квартира является личной собственностью мужчины: он покупал ее на свои личные средства, полученные в дар (определение Мосгорсуда по делу №33-51704/2022).