Сталинка, хрущевка или брежневка? Плюсы и минусы советской «вторички»

Чем хороши и плохи сталинки, хрущевки и брежневки? Рассказываем о жилищном наследии Советского Союза.

В советские годы строительство жилья было одним из приоритетов развития государства. В послевоенный период нужно было поднять страну из руин, во время хрущевской оттепели — улучшить бытовые условия людей, переселив их из бараков. Даже в позднем СССР, за считаные годы до распада власть старалась решить главный для любого человека вопрос — жилищный.

Неудивительно, что при таком размахе в домах тех лет до сих пор живет большая часть населения России. Объемы строительства нового жилья обогнали советские только в 2010-х. В крупных городах сталинки и хрущевки все чаще становятся жертвами программ реновации. Однако в ближайшем будущем эти понятия из нашей жизни никуда не денутся — в недвижимом наследии Союза вырастет еще как минимум одно поколение.

Хорошо это или нет, сказать сложно. Как минимум старые квартиры обычно просторнее современных. Но и свои «возрастные болезни» они тоже имеют. Свести воедино все плюсы и минусы старого фонда мы попросили экспертов рынка.

Сталинки
Бытует мнение, что строители сталинских домов не экономили, а делали на века. «По сей день мы встречаем покупателей, которые предпочитают квартиры именно в таких домах. Но далеко не все знают, что, несмотря на общее название «сталинка», дома, построенные в этот период, все-таки разные», — подчеркивает Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.

Сначала сталинские дома строились в основном для партийной элиты — с соответствующим уровнем комфорта. Но после Великой Отечественной войны стали массово появляться сталинки нового типа. Изначально они задумывались как коммуналки для проживания нескольких семей одновременно. Площадь квартир в них меньше, лифтов нет, а в некоторых при проектировке даже не задумывались ванные комнаты.

Сталинкам и другим домам, чье строительство пришлось на период правления «отца народов», многие покупатели отдают предпочтение даже сейчас. В них изначально был заложен срок службы не менее 100–120 лет.

О преимуществах таких домов нам рассказал риелтор, эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

Плюсы сталинок, построенных до войны:

- Архитектура. При их строительстве применяли индивидуальные архитектурные решения — лепнину, арки, колонны, лифты.

- Конструкция. Стены таких домов очень толстые. Это обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию.

- Площадь. Большие размеры квартир (до 115 кв. м), просторные кухни, чаще раздельный санузел.

- Высота потолков от 3 до 4 метров.

- Локация. Когда в советских городах строили дома этого типа, их центры были намного меньше, чем сейчас. Например, центр Москвы ограничивался только пределами Садового кольца. Соответственно, теперь эти дома находятся в самых престижных районах.

Минусы сталинок, построенных до войны:

- Износ зданий. Дома часто требуют ремонта, иногда довольно масштабного.

- Старые инженерные коммуникации. Износ канализационных и водопроводных труб, которые иногда требуют замены во всем доме. Электропроводка квартир не рассчитана на современную нагрузку.

ВАЖНО

Ремонт в сталинке, скорее всего, будет дороже, чем в более современном типовом жилье.

Плюсы сталинок, построенных после войны:

- Площадь. Размещение комнат в таких домах — коридорное, характерное для коммунальных квартир. Но площадь при этом большая.

- Высота потолков чаще в районе 3 м.

Минусы сталинок, построенных после войны:

- Конструкция. В строительстве использовались шлакоблоки и панели. Шумо- и теплоизоляция у них хуже, чем у кирпичных довоенных. А деревянные перекрытия изнашиваются быстрее.

- Плохое состояние многих домов, обусловленное их возрастом.

- Изношенность инженерных коммуникаций.

- Бедность внешней отделки. Нет украшений на фасадах, арок.

Хрущевки
Строительство хрущевок как массового жилья началось в 1957 году, в период правления Никиты Хрущева. По тем временам это был существенный прогресс: немалая часть населения жила в бараках, коммуналках, общежитиях, а нередко и в списанных пассажирских вагонах.

Первые хрущевки строились из кирпича, однако в 60-х из соображений экономии было решено перейти на панельную технологию. Это позволяло строить дома быстро, как на конвейере.

Плюсы хрущевок:

- Относительно невысокая стоимость. Квартиры в хрущевках, особенно панельных, в среднем дешевле более современных вариантов и даже сталинок.

- Развитая инфраструктура. Хрущевки строились целыми кварталами, и там сразу возводилась вся социально-бытовая инфраструктура: детсады, больницы, школы, спортивные центры, дома культуры, музыкальные школы.

Минусы хрущевок:

- сравнительно невысокое качество строительства;

- малая площадь квартир;

- низкие потолки (чуть более 2 м) и совмещенные санузлы;

- тонкие стены и, как следствие, высокая слышимость;

- не слишком качественная теплоизоляция помещений.

ВАЖНО

У маленькой площади квартир в хрущевках есть и обратная сторона, которую можно записать в плюсы, — коммунальные платежи тоже будут небольшими.

Брежневки
Брежневки — это следующий этап массового домостроения после хрущевской застройки в 1970–1980-х. Они уже были лучше и комфортнее хрущевок, но все еще уступали качественным квартирам в сталинских домах.

Плюсы брежневок:

- в домах есть лифты;

- широкие подоконники;

- хорошая звукоизоляция;

- удачные планировки с непроходными, изолированными комнатами;

- раздельные туалет и ванная.

Кроме того, дома стали возводить с улучшенной планировкой квартир, большими кухнями (минимум 9 кв. м), раздельными санузлами, балконами-лоджиями, лифтами и мусоропроводами. Появились трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры с высотой потолков до 2,4 м.

Минусы брежневок:

- Плохо герметизированные межпанельные швы, серьезно снижающие теплоизоляционные свойства стен и перекрытий.

- Плохая термоизоляция, особенно в угловых комнатах; холодные из-за небольшой толщины стены.

- Невозможность перепланировки (большинство стен несущие).

- Крупные, массивные панели не всегда соответствовали требуемому качеству.

ВАЖНО

Брежневки моложе, чeм cтaлинки и xpyщeвки, и изнoc кoммуникaций в них более низкий.

Если сравнивать брежневки с хрущевками, то у первых будут сплошные преимущества. Но вот по сравнению с современными новостройками комфорт-класса плюсов у брежневок не так много.

И один из них — инфраструктура. Как и хрущевки, микрорайоны брежневок изначально строились вместе со всеми необходимыми социальными и бытовыми объектами.